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既有居住建筑低能耗改造技术规程 T/CECS 803-2021
中国工程建设标准化协会标准
既有居住建筑低能耗改造技术规程
Technical specification for low energy retrofitting of existing residential building
T/CECS803-2021
主编单位：中国建筑科学研究院有限公司
批准单位：中国工程建设标准化协会
施行日期：2 0 2 1 年 6 月 1 日
中国工程建设标准化协会公告
第770号
关于发布《既有居住建筑低能耗改造技术规程》的公告
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2017年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2017]031号)的要求，由中国建筑科学研究院有限公司等单位编制的《既有居住建筑低能耗改造技术规程》，经本协会绿色建筑与生态城区分会组织审查，现批准发布，编号为T/CECS 803-2021，自2021年6月1日起施行。
中国工程建设标准化协会
2021年1月12日
前言
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2017年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2017]031号)的要求，规程编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国外和国内先进标准，并在广泛征求意见的基础上，编制了本规程。
本规程共分7章和1个附录，主要技术内容包括：总则、术语、基本规定、诊断评估、改造设计、施工验收、运行维护等。
本规程由中国工程建设标准化协会绿色建筑与生态城区分会归口管理，由中国建筑科学研究院有限公司负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送至中国建筑科学研究院有限公司(地址：北京市北三环东路30号新主楼B座1901室；邮编：100013；邮箱：standard_cabr@126.com)。
主编单位：中国建筑科学研究院有限公司
参编单位：中国建筑技术集团有限公司
河北省建筑科学研究院有限公司
北京市建筑设计研究院有限公司
西安建筑科技大学
哈尔滨工业大学
建设综合勘察研究设计院有限公司
湖南大学
四川大学
中国建筑设计研究院有限公司
国家建筑工程质量监督检验中心
华砂砂浆有限责任公司
中国中建设计集团有限公司
上海市建设工程监理咨询有限公司
哈尔滨圣明节能技术有限责任公司
中冶置业集团有限公司
常州市建筑科学研究院集团股份有限公司
佳恒建业集团有限公司
吉林科龙建筑节能科技股份有限公司
中国建筑第四工程局有限公司
主要起草人：赵力 王清勤 吴伟伟 曾宇 李东彬 赵士永 吴晓海 曾捷 李军 范东叶 李安桂 潘振 李晓萍 姜益强 崔俊奎 刘宏成 龙恩深 谢尚群 刘华 虞跃 何春霞 叶凌 汤民 范乐 王博雅 严兴李 张楠 席时葭 孙洪磊 冯祥利 杨江金 贾海祥 张海文 何首鹏 亢秀山 吕行 范红亚 付晓东 青苏琴 韩雪亮
主要审查人：罗继杰 孙一民 冯雅 施梁 沈中伟 杨旭东 刘京
1 总则
1.0.1 为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法律、法规和政策，改善居住建筑室内热环境，提高能源利用效率，引导既有居住建筑低能耗改造，制定本规程。
1.0.2 本规程适用于各气候区城镇的既有居住建筑低能耗改造。
1.0.3 既有居住建筑低能耗改造应结合诊断评估结果进行改造设计，应在保证室内热环境质量的前提下，通过建筑围护结构与设备系统改造将能耗控制在规定的范围内。并应按照因地制宜的原则，选用适宜的技术。
1.0.4 既有居住建筑低能耗改造除应符合本规程的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术语
2.0.1 既有居住建筑 existing residential building
已建成使用的住宅建筑和宿舍建筑。
2.0.2 低能耗改造 low energy retrofitting
将建筑的围护结构、用能设备及系统等进行改造，依据建筑所处的气候区，其能耗水平应与行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26-2018一致，或较行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2010、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2012、《温和地区居住建筑节能设计标准》JGJ 475-2019降低30％。
2.0.3 预防性维护 preventive maintenance
为延长设备使用寿命、减少设备故障和提高设备可靠性而进行有计划的维护。
2.0.4 跟踪评估 tracking evaluation
为确保既有居住建筑用能设备和系统高效运行，定期对建筑用能设备和系统的运行情况进行调查和分析，并对未达到预期效果的环节提出改进措施的工作。
3 基本规定
3.0.1 既有居住建筑低能耗改造项目实施前，应对建筑能耗现状、室内热环境、围护结构、建筑设备系统等进行诊断评估，并应出具综合评估报告。
3.0.2 既有居住建筑低能耗改造项目实施前，应进行结构、抗震等性能的评估。必要时，宜结合提高建筑的安全性能进行综合改造。
3.0.3 既有居住建筑低能耗改造应根据诊断评估结果，从技术可行性、经济实用性等方面进行综合分析，制定合理可行的改造方案。改造方案应包括项目概况、改造目标、改造技术措施等，宜包括预防性维护方案。
3.0.4 围护结构改造应选用安全耐久性好、施工工期短、施工工艺便捷、对居民干扰小、对环境污染少的技术和产品，并宜减少湿作业施工。
3.0.5 既有居住建筑低能耗改造应选用成熟的节能技术和产品。
3.0.6 既有居住建筑低能耗改造的诊断评估、设计、施工、验收，应由具有建筑检测、设计、施工等相应资质的单位及专业技术人员承担。
3.0.7 既有居住建筑低能耗改造后应对用水、用电、用气进行分户计量，集中供暖(集中空调)系统宜实现分户热计量。
3.0.8 既有居住建筑低能耗改造的诊断评估、设计、施工、验收资料应存档。
4 诊断评估
4.1 能耗现状调查
4.1.1 既有居住建筑低能耗改造前，应先进行供暖、空调能耗现状的调查统计，并宜包括电梯、水泵、照明等公共部分能耗。
4.1.2 既有居住建筑能耗现状调查应按现行行业标准《民用建筑能耗数据采集标准》JGJ/T 154的有关规定执行。
4.1.3 既有居住建筑供暖、空调能耗数据采集指标应采用全年单位建筑面积能耗量和全年总能耗量。
4.2 室内热环境诊断
4.2.1 既有居住建筑室内热环境诊断时，应包括下列主要内容：
1 空气温度；
2 外围护结构内表面温度，在严寒和寒冷地区还应包括热桥等易结露部位的内表面温度；
3 室内通风状况；
4 住户对室内热环境的主观感受等。
4.2.2 既有居住建筑室内热环境诊断时，应按国家现行标准《民用建筑热工设计规范》GB 50176、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75、《温和地区居住建筑节能设计标准》JGJ 475和《居住建筑节能检测标准》JGJ/T 132等的有关规定执行。
4.2.3 既有居住建筑室内热环境诊断应采用实地调查和现场检测为主、住户问卷调查为辅的方法。
4.2.4 既有居住建筑室内热环境诊断应主要针对供暖、空调季节进行。室内热环境在过渡季节诊断时，应在自然通风状态下进行。
4.3 围护结构诊断
4.3.1 既有居住建筑围护结构现状调查时，应包括下列主要内容：
1 屋面、外墙、外窗、外门、地面的开裂、渗漏、破损状况；
2 屋面：结构形式、遮阳板和防水构造、保温隔热构造和厚度；
3 外墙：结构形式、保温隔热构造和厚度；
4 外窗：窗户型材种类、开启方式、玻璃形式、密封方式；
5 外门：构造、材料、密闭方式；
6 遮阳：遮阳形式、构造、材料；
7 其他：分户墙、楼板、外挑楼板、底层楼板等的材料和厚度。
4.3.2 既有居住建筑围护结构热工性能诊断时，应包括下列主要内容：
1 屋面的保温性能、隔热性能；
2 外墙的保温性能、隔热性能；
3 外窗的热工性能、气密性能；
4 遮阳设施的遮阳性能；
5 围护结构热工缺陷等。
4.3.3 既有居住建筑围护结构热工性能计算时，应按国家现行标准《民用建筑热工设计规范》GB 50176、《建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程》JGJ/T 151等的有关规定执行。必要时，应对围护结构部分构件的热工性能进行抽样检测，并应符合现行行业标准《居住建筑节能检测标准》JGJ/T 132的有关规定。
4.4 建筑设备系统诊断
4.4.1 供暖、通风及空调系统应根据系统设置情况，对下列内容进行选择性诊断：
1 冷水(热泵)机组性能系数；
2 锅炉运行效率；
3 冷却塔冷却性能；
4 水泵效率；
5 冷源系统能效系数；
6 室外供暖管网水力平衡度、热损失率；
7 水系统补水率、水力失调状况、供回水温差、回水温度一致性、调控能力；
8 风系统的平衡度、新风量；
9 风道系统单位风量耗功率；
10 管道的保温性能；
11 户式燃气供暖热水炉的热效率；
12 分散式空调器的能效等。
4.4.2 给水排水系统应根据系统设置情况，对下列内容进行选择性诊断：
1 供水方式；
2 生活热水的热源形式；
3 锅炉、水泵等设备运行效率；
4 热水供应系统的设备及管道保温性能等。
4.4.3 供配电系统诊断应根据系统设置情况，对下列内容进行诊断：
1 系统中仪表、变压器及公共部位用电设备的状况；
2 供配电系统容量及结构；
3 无功补偿；
4 供用电电能质量等。
4.4.4 公共部位的照明系统应对灯具类型、灯具效率(效能)、照明控制方式、有效利用自然光情况等内容进行诊断。
4.4.5 能源计量系统应根据系统设置情况，对下列内容进行选择性诊断：
1 信号采集、数据远传网络等设备性能；
2 楼梯间、电梯厅等公共部位能源计量装置的准确度等级；
3 有线电视系统、通信系统、充电桩系统等独立子项计量情况。
4.4.6 既有居住建筑低能耗改造前应根据可再生能源的利用情况进行诊断。
4.5 综合评估
4.5.1 既有居住建筑应在能耗现状调查、室内热环境诊断、围护结构诊断、建筑设备系统诊断的基础上进行综合评估，综合评估内容宜按本规程附录A执行。
4.5.2 既有居住建筑低能耗改造完成后，应对其低能耗性能再次进行评估。
5 改造设计
5.1 建筑
5.1.1 既有居住建筑低能耗改造时，宜同时采取措施改善场地的微气候和自然通风状况。户外活动场地有乔木、构筑物等遮阴措施的面积不宜低于10％，场地内道路、广场的太阳反射系数不宜低于0.4。
5.1.2 围护结构改造应加强对热工性能薄弱部位的设计，并应对可能产生热桥的部位进行判断以及对细部的节点构造进行设计。
5.1.3 围护结构改造时，不得随意更改既有居住建筑的结构构造。当存在平屋面改成坡屋面或种植屋面、屋面新增大型设备等情况时，应核算结构的允许荷载。
5.1.4 外围护结构主要部位改造后，严寒和寒冷地区外围护结构主要部位热工性能参数限值应符合表5.1.4-1的规定，夏热冬冷地区外围护结构主要部位热工性能参数限值应符合表5.1.4-2的规定，夏热冬暖地区外围护结构主要部位热工性能参数限值应符合表5.1.4-3的规定，温和地区外围护结构主要部位热工性能参数限值应符合表5.1.4-4的规定。
5.1.5 屋面改造时，应符合下列规定：
1 平屋面宜改造成坡屋面或种植屋面；
2 当平屋面加设坡屋面时，保温层宜设置在原平屋面上；
3 当采用平屋面时，宜采用涂刷反射隔热涂料、设置通风架空层或遮阳等隔热措施；
4 当安装太阳能热水系统或太阳能光伏发电系统时，宜与屋面改造同步进行，且不应破坏屋面防水层及附属设施；
5 当屋面更换外保温系统时，应同时更换防水层。
5.1.6 严寒和寒冷地区的外墙进行保温改造时，应优先采用外保温技术；当外保温无法施工或需保持既有建筑外貌时，可采用内保温技术。
5.1.7 外墙采用外保温技术时，建筑外墙的出挑构件、附墙部件、突出物等应采取隔断热桥的措施；保温层应密封和防水。
5.1.8 围护结构中的热桥部位应进行表面结露验算，并应采取保温措施，确保热桥内表面温度高于房间空气露点温度。
5.1.9 夏热冬冷、夏热冬暖和温和地区居住建筑外墙改造宜采用反射隔热涂料、浅色饰面、构件遮阳等措施。
5.1.10 外窗改造时，可根据具体情况，采取更换原窗户、增加玻璃或窗户层数、增加可开启窗扇、贴遮阳膜、增加遮阳设施等措施。外窗改造后的采光系数或窗地比不应低于原有的设计标准，或应满足国家现行相关标准的要求。增加窗户层数时，2层窗户的间距不应小于100mm，并应采取避免热桥的措施。
5.1.11 外窗改造设计时，应符合下列规定：
1 严寒和寒冷地区的外窗气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙、门窗通用技术条件》GB/T 31433规定的7级，夏热冬冷、夏热冬暖和温和地区的外窗气密性不应低于6级；
2 窗框与墙之间应设置保温密封构造，并应采用高效保温气密材料和弹性密封胶封堵；
3 严寒和寒冷地区的居住建筑外窗框宜与基层墙体外侧平齐，且外保温系统宜压住窗框20mm～25mm。
5.1.12 外窗改造应能充分利用自然通风，外窗可开启面积应符合现行国家标准《住宅建筑规范》GB 50368的有关规定。宜采用可调节小扇窗、自然通风器等在供暖、空调期便于通风换气的措施。
5.1.13 除严寒地区外，东、西、南方向主要居住空间的外窗宜有遮阳措施。
5.1.14 严寒和寒冷地区的围护结构其他部位应符合下列规定：
1 单元门宜增设门斗，且不应镂空，并宜安装闭门器；
2 单元门和阳台门的不透明部分应进行保温处理；
3 与非供暖走道、门厅相邻的户门应采用保温门；
4 楼梯间、外廊和外阳台应进行封闭；
5 非供暖楼梯间、走道与供暖房间之间的隔墙应采取保温措施；
6 供暖区域与非供暖区域之间的楼板宜在楼板底部增设保温层。
5.2 供暖、通风及空调
5.2.1 集中供暖系统涉及的热源、热力站、室外管网、室内供暖系统、热计量等各部分改造宜同步进行，并应按现行行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26、《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129的有关规定执行。
5.2.2 集中供暖系统的室内部分进行改造时，应符合下列规定：
1 室内供暖系统应结合原有系统进行改造，同时应对散热器片数或盘管长度等复核计算以及对系统水力平衡验算；
2 室内供暖系统应设温度调控装置，每组散热器的供水支管宜设恒温控制阀；
3 单栋楼的供暖系统干管或每一单元供暖系统干管、室内供暖系统入户支管应装有调节阀。
5.2.3 通风改造设计应做好室内气流组织、提高自然通风效率。厨房、无外窗的卫生间应安装机械排风装置。
5.2.4 厨房改造宜有补风措施，并应符合下列规定：
1 补风应从室外引入，补风门宜设置在灶台附近；
2 当设置补风管道时，补风管道引入口处宜设密闭型电动风阀，且应与排油烟机联动，在排油烟系统未开启时，应关闭严密。严寒和寒冷地区，风阀应为保温型，且补风管道应保温。
5.2.5 热回收新风机组应结合地区气候特点、安装条件、经济性、节能效益等进行选用，并应符合下列规定：
1 热回收新风机组在规定工况下的交换效率，应符合现行国家标准《热回收新风机组》GB/T 21087的有关规定；
2 严寒和寒冷地区的热回收新风机纽应进行冬季防结露校核计算；
3 严寒和寒冷地区的热回收新风机组应具备防冻保护功能。
5.2.6 空调系统改造设计时，应符合下列规定：
1 空调系统应具有分室(户)独立控制功能；
2 空调室外机应设置在安全可靠、通风良好、便于维修、室内外机连接管路尽可能短的地方，且应减少对相邻住户的热污染和噪声污染；
3 室内机凝结水、室外机融霜水宜设专用排水管道，进行有组织地间接排水。
5.2.7 当采用户式燃气供暖热水炉作为供暖热源时，其热效率不应低于现行国家标准《家用燃气快速热水器和燃气采暖热水炉能效限定值及能效等级》GB 20665规定的能效等级2级，且应符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736的有关规定。
5.2.8 当采用房间空气调节器时，设备的能效值不应低于表5.2.8的要求。
5.2.9 当采用多联机空调系统或其他形式集中空调系统时，空调系统冷热源的能效和输配系统的能效应满足国家现行相关标准的规定值。
5.3 给水排水
5.3.1 更换给水排水设备时，应选用节水、节能、环保的产品。
5.3.2 应采用合理的供水方式，充分利用市政供水压力，选用节能、高效的加压供水方式和系统。
5.3.3 集中生活热水供应系统的热源可按下列顺序选择：
1 利用余热、废热作为热源；
2 地热水资源丰富且允许开发的地区，利用地热水作为热源；
3 太阳能资源丰富的地区，利用太阳能作为热源；
4 有条件时，利用热泵制备热水；
5 当地电力供应富裕，有鼓励夜间使用低谷电政策时，可利用低谷电以蓄热方式制备热水。
5.3.4 分户生活热水供应系统的热源可因地制宜的选用太阳能、空气源热泵、燃气、电等。
5.3.5 集中生活热水供应系统的设备和管道应采取有效的保温措施。
5.4 电气
5.4.1 电气系统改造设计时，应对机电设备用电负荷进行计算，并应对供配电系统的容量、供电线缆截面和保护电器的动作特性、电能质量等参数重新进行验算。
5.4.2 经评估需改造更换变压器时，应选用低损耗配电变压器。变压器能效等级不应低于现行国家标准《电力变压器能效限定值及能效等级》GB 20052规定的能效等级2级。
5.4.3 配电系统应实现三相负荷的平衡分配。
5.4.4 变配电室集中设置的功率因数补偿装置，应根据负荷动态变化自动快速补偿到0.95。
5.4.5 对于太阳能资源Ⅰ级～Ⅲ级且具备安装条件的地区，宜设置太阳能光伏发电系统。
5.4.6 公共部位照明系统改造时，选用的产品应符合下列规定：
1 照明功率密度应满足现行国家标准《建筑照明设计标准》GB 50034中目标值的要求，照度、统一眩光值、照度均匀度、一般显色指数也应符合该标准的有关规定；
2 在满足眩光限制要求的条件下，宜选用开敞式直接型照明灯具，室内灯具的效率不宜低于75％；
3 选用LED照明产品时，应符合现行国家标准《LED室内照明应用技术要求》GB/T 31831的有关规定。
5.4.7 低能耗改造时，居住建筑室内应充分利用天然采光，采取节能高效、便于管理的照明控制措施，并应符合下列规定：
1 房间或场所装设有多个灯具时，应分组进行控制；
2 门厅等有天然采光场所的照明控制，宜随天然光照度的变化进行自动调节；
3 当条件允许时，居室内宜设置节能控制型总开关。
6 施工验收
6.1 施工要点
6.1.1 既有居住建筑低能耗改造施工前，应针对围护结构的热桥控制、气密性保障等关键环节制定专项施工方案。
6.1.2 围护结构的保温施工应符合下列规定：
1 保温施工应在基层处理完成后进行；外门窗需要更换时，应在外墙保温施工前完成；
2 保温层应粘贴平整且无缝隙，其固定方式不应产生热桥；
3 围护结构上的悬挑构件、穿外墙和屋面的管线及套管等部位应进行热桥处理。
6.1.3 外门窗改造施工应符合下列规定：
1 门窗洞口应规整；
2 外门窗与基层墙体的连接件应进行阻断热桥的处理；
3 门窗洞口与窗框连接处应进行防水密封处理；
4 窗台板两端及底部与保温层之间的缝隙应做密封处理。
6.1.4 外遮阳改造施工时，应在外窗安装完后且外保温尚未施工时确定其固定位置，并安装连接件。连接件与基层墙体之间应进行阻断热桥处理。
6.1.5 建筑设备系统改造施工时应避免产生热桥或破坏气密层。
6.1.6 施工过程宜对热桥及气密层等关键部位进行热工缺陷和气密性检测，发现问题时应及时修补。
6.2 验收要点
6.2.1 所采用的材料、构件和设备的质量验收应符合现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收标准》GB 50411的有关规定。
6.2.2 围护结构、供暖空调、配电照明、监测控制、可再生能源等分部工程质量验收应符合现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收标准》GB 50411和相关专业工程质量验收规范的规定。
6.2.3 隐蔽工程应在隐蔽前进行验收，并应做好隐蔽工程记录和影像资料。隐蔽工程验收应包括下列主要内容：
1 屋面、地面基层及其表面处理，保温层的敷设方式、厚度和板材缝隙填充情况，防水层(隔汽、透汽)设置，雨水口部位的处理，出屋面、穿地面管道部位的处理等；
2 外墙基层及其表面处理，保温层的敷设方式、厚度和板材缝隙填充情况，锚固件安装和热桥处理，网格布铺设情况，穿墙管线部位的断热桥处理等；
3 外门窗、遮阳系统的安装方式，门窗洞的处理，门窗框与墙体结构缝的保温处理，窗框周边气密性处理等。
6.2.4 热桥部位质量控制验收时，应包括下列主要内容：
1 重要节点的无热桥施工措施；
2 女儿墙、窗框周边、封闭阳台、出挑构件等重点部位的质量；
3 出屋面、穿墙等处的管线保温密封处理质量；
4 薄弱部位利用红外热成像仪检查热工缺陷。
6.2.5 气密性质量控制验收时，应包括下列主要内容：
1 重要节点的气密性保障施工措施；
2 门窗产品气密性能；
3 门窗、管线贯穿处等关键部位的气密性效果。
6.2.6 外门窗气密性检测应在其安装完毕且内外抹灰完成后进行。
7 运行维护
7.1 运行
7.1.1 建筑管理单位对运行管理人员宜每年进行一次专业技术培训和考核。
7.1.2 建筑管理单位宜设置能耗监测管理系统和专门负责居住建筑能源、水资源使用管理的机构。
7.1.3 既有居住建筑低能耗改造项目完成并投入运行后，宜进行跟踪评估。
7.1.4 过渡季节室外环境优良时，应采用自然通风并关闭新风系统。当安装热回收装置的新风系统运行时，宜每两年检查一次热回收装置的性能。
7.1.5 既有居住建筑低能耗改造后，宜每年检查、调试一次建筑公共设施，并根据运行数据优化运行策略。
7.1.6 既有居住建筑低能耗运行管理过程中，宜每年进行一次住户满意度调查。
7.2 维护
7.2.1 建筑管理单位应定期对围护结构的保温系统和气密性保障等关键部位进行维护和保养。
7.2.2 建筑管理单位应编制用户使用手册，并对业主、用户等进行宣传。
7.2.3 建筑管理单位宜配备物业管理信息系统；物业管理信息系统应功能完备，数据应记录完整。
附录A 既有居住建筑低能耗改造诊断评估表
本规程用词说明
本规程用词说明
1 为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1)表示很严格，非这样做不可的：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
引用标准名录
引用标准名录
《建筑照明设计标准》GB 50034
《民用建筑热工设计规范》GB 50176
《住宅建筑规范》GB 50368
《建筑节能工程施工质量验收标准》GB 50411
《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736
《电力变压器能效限定值及能效等级》GB 20052
《家用燃气快速热水器和燃气采暖热水炉能效限定值及能效等级》GB 20665
《热回收新风机组》GB/T 21087
《建筑幕墙、门窗通用技术条件》GB/T 31433
《LED室内照明应用技术要求》GB/T 31831
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75
《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129
《居住建筑节能检测标准》JGJ/T 132
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134
《建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程》JGJ/T 151
《民用建筑能耗数据采集标准》JGJ/T 154
《温和地区居住建筑节能设计标准》JGJ 475
条文说明
中国工程建设标准化协会标准
既有居住建筑低能耗改造技术规程
T/CECS803-2021
条文说明
1 总则
1.0.1 建筑节能是国家节约能源、保护环境工作的重要组成部分，对于落实国家能源生产和消费革命战略、推进节能减排和应对气候变化、增加人民群众幸福感和获得感，具有重要的现实意义和深远的战略意义。
就居住建筑而言，我国从20世纪80年代开始颁布实施居住建筑节能设计标准。首先在北方集中供暖地区(即严寒和寒冷地区)，于1986年试行新建居住建筑供暖节能率30％的设计标准，1996年实施供暖节能率50％的设计标准，2010年实施供暖节能率65％的设计标准，2019年实施供暖节能率75％的设计标准。夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准于2001年实施，要求供暖、空调节能率50％；修订版的标准于2010年实施。夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准于2003年实施，要求供暖、空调节能率50％；修订版的标准于2013年实施。温和地区居住建筑节能设计标准于2019年实施。
受在建时技术水平和经济条件等原因的限制，加之围护结构部件和设备系统的老化、维护不及时等原因，导致既有居住建筑室内热环境质量相对较差、能耗较高。相应地，国家开展实施了既有居住建筑节能改造，并于2000年10月11日发布了行业标准《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》JGJ 129-2000，修订版的标准于2013年3月1日起实施，即行业标准《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129-2012。截至目前，居住建筑节能标准体系已基本形成，为不同气候区居住建筑开展节能工作提供主要依据和技术支撑。
经济的发展和生活水平不断的提高，使得用能等需求不断增长，建筑能耗总量和能耗强度上行压力不断加大，这对做好节能改造工作提出了更新、更高的要求。本规程制定的目的是为了贯彻国家节能改造有关的法律、法规和政策方针，规范既有居住建筑低能耗改造过程中的诊断评估、改造设计、施工验收和运行维护，引导既有居住建筑低能耗改造，助力我国建筑业高质量发展。
1.0.2 本条提出了规程的适用范围，即我国不同气候区城镇的既有居住建筑低能耗改造。其中，气候区包括严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区。
1.0.3 居住建筑能耗是指居住建筑使用过程中由外部输入的能源，包括维持居住建筑环境的用能(如供暖、通风、空调、照明等)和各类居住建筑内活动(如电梯、家电、炊事、生活热水等)的用能。
不同气候区居住建筑的建造年代、建筑热工性能、建筑设备和系统能效等存有差异，其现状对改造设计、改造技术的选用等具有重要影响。因此，既有居住建筑低能耗改造设计时需结合诊断评估的结果，改造技术的选用需遵循因地制宜、安全可靠、绿色环保、经济实用等原则。
1.0.4 符合国家法律法规和相关标准是进行既有居住建筑低能耗改造的前提条件。既有居住建筑低能耗改造中的诊断评估、改造设计、施工验收、运行维护等涉及建筑领域内的多个专业。因此，在进行既有居住建筑低能耗改造时，除应符合本规程的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术语
2.0.1 本规程中的居住建筑分类与国家标准《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019第2.0.2条及第3.1.1条的规定一致。即，居住建筑是指供人们居住使用的建筑，分为住宅建筑和宿舍建筑。
2.0.2 为定量表征既有居住建筑改造后的能耗水平，同时考虑与国家居住建筑节能设计标准的衔接，本条给出“低能耗居住建筑”的节能目标。严寒和寒冷地区既有居住建筑节能改造后，其能耗水平与行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26-2018一致，即称为“低能耗居住建筑”；夏热冬冷、夏热冬暖和温和地区的既有居住建筑节能改造后，其能耗水平分别在行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2010、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2012、《温和地区居住建筑节能设计标准》JGJ 475-2019的基础上降低30％，即称为“低能耗居住建筑”。
2.0.3 预防性维护可以促进用能设备高效、稳定运行，避免因局部故障而导致系统故障，在设备节能和系统综合节能方面都具有积极意义。预防性维护通常包括保养维护、定期使用检查、定期功能检测、定期拆修、定时更换等。
3 基本规定
3.0.1 既有居住建筑低能耗改造项目实施前，诊断和评估对改造方案的制定具有重要的支撑作用。通过诊断和评估可以对既有居住建筑的能耗现状、室内热环境、建筑热工性能、建筑设备系统能效等进行全面的了解，以此确定既有居住建筑低能耗改造的可行性，进而最大限度地挖掘围护结构和建筑设备系统的节能潜力，为改造目标、改造设计、技术选用等提供主要依据。
3.0.2 结构、抗震关系到居住建筑安全和使用寿命，因此当既有居住建筑低能耗改造实施前，应根据国家现行的结构、抗震规范进行评估，并根据评估结论确定是否需要同步实施安全和低能耗改造。
3.0.3 既有居住建筑的建造年代、围护结构各部件的热工性能、设备系统能效等有所差异，因此，改造方案的制定需重点结合建筑、暖通空调、给水排水、电气等各专业诊断评估的结果。同时，既有居住建筑所处地区的经济、社会发展水平和地理气候条件不同，改造方案还需对改造必要性、技术可行性、经济实用性、社会环境效益等进行全面的研究分析，以此形成适用于目标建筑的改造方案。
3.0.4 既有居住建筑量大面广，其改造不同于新建建筑，在围护结构改造过程中会或多或少地影响居民的正常生活。本条是为了节省投资、方便施工、减小对周围居民产生的干扰、保护环境，在此提出围护结构改造选用技术、产品以及施工过程所遵循的基本原则。
3.0.5 目前，我国市场上推广应用的节能技术和产品日益丰富，且更新换代迅速。但对既有居住建筑低能耗改造项目而言，并非任何技术和产品都适用，在改造实施过程中应当选用一些满足国家相关技术经济政策且成熟适用的节能技术、材料和产品。
3.0.6 既有居住建筑低能耗改造涉及建筑、暖通空调、给水排水、电气等多个专业，且不同的既有居住建筑的能耗现状、热工性能、设备系统能效等存有差异，其改造过程中的诊断评估、设计、施工、验收等对承担单位及人员的专业性有一定的要求，且其专业性会影响到既有居住建筑低能耗改造的整体效果。因此，需要具有相应资质、技术能力强、经验丰富的专业单位及技术人员承担，以此确保每个环节的规范化和专业化。
3.0.7 分户计量是节能、节水的重要措施，可以客观地反映建筑物实际的能耗和水耗。既有居住建筑低能改造后，通过对能耗、水耗的计量、统计和分析，可以发现运行过程中存在的问题，进一步发掘节能潜力，同时也可以引导人们行为节能。其中，节约用水、用气会直接或间接地节约能耗，因此本条也提出了用水、用气实现分户计量的要求。
根据国家现行标准《住宅设计规范》GB 50096和《供热计量技术规程》JGJ 173，对于集中供暖和集中空调的居住建筑，其水系统提供的热量既可以按楼栋设置热量表作为热量结算点，楼内住户按户进行热量分摊，每户需有相应的装置作为对整栋楼的耗热量进行户间分摊的依据；也可以在每户安装热量表作为热量结算点。无论是按户分摊还是每户安装热量表结算，均统称为分户热计量。
3.0.8 规定诊断评估、设计、施工、验收过程的资料进行归档和保存，一方面保证工程质量安全可溯源，另一方面有利于后期运行维护工作的开展。资料存档相关的国家现行标准有：《建设工程监理规范》GB/T 50319、《建设工程文件归档规范》GB/T 50328、《建筑工程资料管理规程》JGJ/T 185等。
4 诊断评估
4.1 能耗现状调查
4.1.1 居住建筑能耗包括供暖、通风、空调、照明、家电、炊事、生活热水、水泵、电梯等方面的能耗。居住建筑量大面广、使用情况复杂，全面获得分项能耗比较困难。另外，本规程主要针对围护结构热工性能和供暖、空调系统能效，在能耗现状调查中重点是了解供暖能耗、空调能耗的现状。其中。严寒、寒冷和温和地区主要为供暖能耗，夏热冬冷和夏热冬暖地区主要为供暖空调能耗。
不同气候区、不同居住建筑的供暖、空调系统形式有所不同，相应的能耗调查统计内容也会有所差异。具体包括：①集中供暖的既有居住建筑，统计或测量供暖能耗；②集中供冷的既有居住建筑，统计或测量空调能耗；③非集中供暖、供冷的既有居住建筑，调查统计住户供暖、空调的设备容量、使用情况和能耗(耗电、耗气或耗煤等)或测量其能耗；④如不能直接获得供暖、空调的能耗，调查统计既有居住建筑总耗电量和其他类型能源的总耗电量等，间接估算供暖、空调的能耗。
公共部分能耗的大小直接反映了物业管理水平和节能设备、灯具的使用情况。该部分一般由物业公司统一管理，业主无法控制其耗电量。能耗现状调查时列出了公共部分的耗电量，有益于调动物业管理单位参与低能耗改造的积极性，利于建筑能耗的总体控制。而且，居住建筑用户能耗和公共部分能耗一般是分开计量的，公共部分的能耗统计数据比较容易获得。
4.1.2 现行行业标准《民用建筑能耗数据采集标准》JGJ/T 154对居住建筑能耗数据采集进行了详细的规定，如居住建筑的能耗数据采集样本量和样本的确定方法、样本建筑能耗数据采集方法、能耗数据报表生成方法等，为既有居住建筑能耗现状调查提供了方法和标准支撑。
4.1.3 在采集既有居住建筑供暖能耗、空调能耗的同时，可以掌握相应的建筑面积，从而获得全年单位建筑面积能耗量和全年总能耗量，这样既可以与我国居住建筑节能标准的能耗指标进行对比，也可以与其他国家的居住建筑能耗指标进行对比，为政府部门制定能源领域的政策提供依据。
4.2 室内热环境诊断
4.2.1 热环境是指影响人体冷热感觉各种因素所构成的环境。本条给出了室内空气温度、外围护结构内表面温度、通风状况、住户对热环境的主观感受等指标，作为室内热环境诊断的主要评价指标。室内热环境的各项指标具有一定的要求，例如：
1 室内空气温度、空气流速等需在允许的范围内，相关的国家现行标准包括《民用建筑热工设计规范》GB 50176、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736、《民用建筑室内热湿环境评价标准》GB/T 50785、《建筑通风效果测试与评价标准》JGJ/T 309以及各气候区居住建筑节能设计标准等。
2 冬季，严寒和寒冷地区围护结构中热桥内表面温度要高于房间空气露点温度，以此避免围护结构结露、发霉。夏季，夏热冬冷地区、夏热冬暖地区和温和地区自然通风房间外围护结构(尤其是屋面、西墙)内表面温度不高于当地夏季室外计算温度最高值，以提升建筑围护结构隔热性能等。
4.2.2 室内热环境状况是既有居住建筑是否需要进行低能耗改造的主要判据之一，其诊断结果对低能耗改造的必要性、改造技术措施的选用等具有重要的指导作用。因此，室内热环境的诊断内容、诊断方法、诊断过程应符合国家现行节能标准体系的有关规定。本条列出了作为既有居住建筑室内热环境诊断依据的相关标准。
4.2.3 既有居住建筑的围护结构各部件和设备系统在使用的过程中，会存在老化情况，加之维护不及时，导致室内热环境实际状况与设计参数相差很大。另外，住户的热环境感受与其年龄、性别、衣着、活动等因素有关，个体之间也会存在一定差异。因此，室内热环境诊断在采用实地调查和现场检测方法的同时，还可以对住户进行问卷调查，了解其主观感受。其中，问卷调查可以采用现场和非现场2种形式。
4.2.4 供暖、空调季节是一年中气候最冷、最热的季节，往往需通过供热、制冷的方式营造室内良好的热环境。因此，既有居住建筑室内热环境主要是在供暖、空调季节进行诊断。另外，过渡季节室内热环境状况也是居住建筑热工性能的综合表现，对建筑能耗有很大影响，该季节的室内热环境诊断需在自然通风状态下进行。
4.3 围护结构诊断
4.3.1 围护结构热工性能直接影响着建筑供暖、空调的能耗。在围护结构诊断时，需依据各地区现行节能标准或国家相关规范，重点对与供暖、空调能耗相关的屋面、外墙、外窗、外门、地面、遮阳等相关的构造形式、使用材料等进行现场调查。在获取一手资料的基础上，分析并挖掘室内热环境较差，供暖、空调能耗较高的各种可能因素。
4.3.2 本条提出了围护结构热工性能诊断涉及的主要内容，不同地区的居住建筑还需根据其气候条件、建筑构造形式等实际情况开展围护结构诊断工作，相应的方法包括理论计算、现场检测等。
围护结构热工计算、检测一般会用到建筑的竣工图、节能计算书以及建筑改造修缮的相关资料。当资料齐全时，围护结构热工性能可以通过理论计算获得；当资料不完整时，可以委托有相应资质的检测机构进行检测。
4.3.3 本条列出了围护结构热工性能计算和现场检测的相关依据。国家现行标准《民用建筑热工设计规范》GB 50176、《建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程》JGJ/T 151以及不同气候区的居住建筑节能设计标准对围护结构传热系数、外窗综合遮阳系数等热工性能参数的计算方法进行了规定，围护结构诊断时可以参照相关标准进行计算。其中，行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26-2018对外墙/屋面平均传热系数、地面传热系数、建筑遮阳系数的计算方法进行了明确规定。
另外，由于部分既有居住建筑的年代长远，相关图纸资料不全，很难再通过计算的方法获得围护结构的热工性能参数。而且，有些房间围护结构的构造类似，在这种情况下，可以采用现场抽检的方法。
4.4 建筑设备系统诊断
4.4.1 由于不同地区居住建筑供暖、通风及空调系统形式不同，存在的问题不同，相应节能潜力也不同，诊断项目需根据具体情况而确定。诊断一般采用查阅资料、现场查看、现场检测、理论计算等方法。查阅的资料主要包括系统的竣工图纸、计算书、历年维修改造记录、系统运行记录、能源消耗量等。
当居住建筑设置集中供暖系统时，诊断内容主要包括锅炉热效率、耗电输热比、供暖系统补水率、室外管网热损失率、室外管网水力平衡度、室内供暖系统形式、室内供暖系统水力失调状况、室内供暖系统调控能力、管道保温性能等。其中，检测、计算分析方法参照现行标准包括《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26、《居住建筑节能检测标准》JGJ/T 132等。
当居住建筑设置集中空调系统(含多联机空调系统)时，诊断内容主要包括冷水机组/热泵机组的实际性能系数、锅炉热效率、冷源能效、冷却塔冷却性能、水泵效率、风道系统单位风量耗功率、系统供回水温差、输配系统能效、系统新风量、风系统平衡度等。其中，检测、计算分析方法参照的国家现行标准包括《公共建筑节能设计标准》GB 50189、《公共建筑节能检测标准》JGJ/T 177等。
另外，当住户采用户式燃气供暖热水炉作为供暖热源时，还需诊断其热效率等；采用分散式房间空调器时，还需诊断设备的能效等；采用机械通风系统时，还需诊断风道系统单位风量耗功率或热回收效率等。
4.4.2 给水排水系统用能一般体现在供水方式、水泵运行等方面。因此，可以通过收集给水排水系统竣工图纸、运行维修改造记录等资料以及现场查看、理论计算等方式了解系统的供水方式、设备运行效率等，为出具综合评估报告和制定改造方案提供依据。
当既有居住建筑存在生活热水供应时，还需对其热源形式、热源效率、设备及管道保温性能进行现场查看、计算或检测。若集中生活热水的热源为锅炉时，可以通过统计设备参数、运行数据计算其热效率，或者按照现行国家标准《生活锅炉热效率及热工试验方法》GB/T 10820的有关规定，对典型工况下锅炉的热效率进行检测。
4.4.3 供配电系统是为建筑内所有用电设备提供动力的系统。用电设备运行的合理、节能与否，均反映在消耗的电量，因此其系统状况及合理性直接影响了建筑节能用电的水平。本条提出了供配电系统诊断涉及的主要内容。
第1款主要是核查供配电系统中仪表、变压器及公共部位用电设备是否在使用淘汰的产品、变压器负载率是否正常、公共部位各电器元件运行是否正常。
第2款主要是核查现有的用电设备功率及配电电气参数。核查配电变压器监测仪表数据和分析图；例如：正常状态负载率波动范围应在经济运行区间，平均负载率不宜低于30％、峰时段负载率不宜高于70％；应急状态负载率不应超过对应温升的过载曲线。
第3款主要是核查是否采用提高用电设备功率因数的措施，无功补偿设备的调节方式是否符合供配电系统的运行要求。
第4款主要是采用电能质量监测仪在既有居住建筑物内出现或可能出现电能质量问题的部位进行测试，测试参数包括三相电压不平衡度、功率因数、电压偏差、各次谐波电压和电流、谐波电压和电流总畸变率等。
4.4.4 灯具类型诊断方法为核查光源和附件型号，查看使用灯具是否节能、其能效等级是否满足国家相关标准。
荧光灯具包括光源部分、反光罩部分和灯具配件部分，灯具配件耗电部分主要是镇流器。国家对光源和镇流器部分的能效限定值都有相关标准，而灯具—般都配有反光罩，对于反光罩的反射效率目前没有明确规定，因此需要对灯具的效率做一个整体评判。
照明控制诊断方法为核查公共部位控制是否采用人体感应、自熄延时等较为节能的控制方式。
4.4.5 能源计量系统可以采集、分析能耗数据，有效指导建筑能源的利用，达到节能降耗的目的。本条提出能源计量系统诊断的主要内容，如设备性能、计量装置准确度、专用系统分项计量完善情况，目的是确保能源计量系统的有效性和完整性。
4.4.6 《中华人民共和国可再生能源法》指出，国家将可再生能源的开发利用列为能源发展的优先领域。因此，本条规定了对于利用可再生能源的既有居住建筑，需要诊断小区内安装或接入的可再生能源系统与设施。如核定可再生能源的利用率、可再生能源系统设备及装置的容量、设备系统的折损情况等。
可再生能源包括太阳能、风能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源，其中与既有居住建筑改造用能紧密关联的主要为太阳能。目前，利用太阳能的技术主要有被动式太阳房、太阳能热水、太阳能供暖与制冷、太阳能光伏发电及光导管技术等。
4.5 综合评估
4.5.1 综合评估的目的是为了在既有居住建筑能耗现状、室内热环境、建筑热工性能、建筑设备系统能效等分项、分专业调查诊断的基础上，对既有居住建筑的整体能源利用状况和节能潜力进行综合评估，为改造方案的制定提供依据。评估时，可以采取定性与定量相结合的方式，具体可以按照本规程附录A执行。
以能耗为例，在了解建筑能耗现状、围护结构热工性能后，按照现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736对既有居住建筑的冷负荷(逐时)、热负荷进行详细计算，或者利用能耗模拟分析软件对全年能耗进行分析。将能耗理论计算值与实际调查值进行对比分析及验算，总结现有的问题，并最大限度地挖掘节能改造潜力。
4.5.2 既有居住建筑低能耗改造应形成技术和管理的闭环，通过改造后对其低能耗性能评估，不仅可以了解是否达到改造的预期目标，为进一步提升性能明确方向；也可以为其他项目改造实践提供经验参考。
5 改造设计
5.1 建筑
5.1.1 既有居住建筑低能耗改造时，可以同时对场地的道路、绿地、地上停车位等进行改造。通过增加乔木、构筑物遮阴，改变路面太阳反射系数等，在一定程度上能起到改善场地微气候的作用。乔木的遮阴面积，按照成年乔木的树冠正投影面积计算；构筑物的遮阴面积，按照构筑物正投影面积计算。
既有居住建筑低能耗改造的同时，对居住区场地的自然通风状况进行改善提升，以利于建筑自然通风和冬季防风，减少供暖、空调能耗。一般可以通过模拟优化，营造通风廊道，促进场地在夏季和过渡季的自然通风；还可以通过设置挡风屏障或种植乔木，减小冬季风速。
5.1.2 围护结构热工性能薄弱的部位，对建筑供暖、空调能耗往往会有较大影响，甚至出现结露的现象，是改造的重点对象。常见的热工缺陷部位包括：女儿墙、线脚、阳台、雨棚、凸窗等出挑构件，外门窗四周墙面，内保温体系的转角处等。
在诊断评估的过程中，可以找出围护结构热工缺陷的具体部位。改造设计时，重点针对这些部位进行细部节点设计，并采取有效构造措施，隔断热桥的影响。改造具体的措施包括：采用保温层连续包覆、缝隙填堵、增加内保温、外门窗设于外墙外侧等。
5.1.3 更换门窗和屋面结构层以上的保温及防水材料，一般不会影响结构安全，设计可以根据需要进行更换。其他如梁、板、柱和基层墙体等对结构安全影响较大的构件，其构造和组成材料不得随意更改。
在对围护结构进行改造时，可能会增加屋面、外墙的荷载，如平屋面改成坡屋面或种植屋面、屋面新增大型设备。为保证结构安全，应对原建筑结构进行复核、验算；如果结构荷载不能满足标准要求，应当采取结构加固措施，以保证结构的安全。
5.1.4 本条是在“低能耗”节能水平的基础上，提出五个气候区外围护结构主要部位的热工性能参数限值。其中，行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26-2018于2019年8月1日起实施，该标准按照供暖能耗节能率75％进行修订编制，与本规程定位一致。本条中严寒地区和寒冷地区的外围护结构主要部位热工性能参数取值与其保持一致。
5.1.5 屋面是建筑保温、隔热的重要部位，对顶层房间的热舒适性和供暖空调能耗影响较大。平屋面改造成坡屋面，能有效加强屋面的保温、隔热性能，保护屋面防水层，增加储藏空间；同时，还可以在坡屋面上设置可开启外窗，引导自然通风，带走屋面热量；冬季则可封闭，作为闷顶起到很好的保温作用。有条件的屋面改造成种植屋面，也可以有效减少建筑物屋面的太阳辐射热，起到夏季隔热和冬季保温的作用；同时改善微气候，滞留或净化雨水。改造成坡屋面或种植屋面时，在设计时需充分考虑其对建筑荷载、女儿墙高度等的影响，以及阻根防水、排水等问题。
反射隔热涂料是利用其低导热系数、高反射率的性能，反射和阻隔室外太阳光线和室内辐射热，并将进入涂层的能量辐射到外部空间，从而增大室内外的温差，提高顶层房间夏季的热舒适度，降低建筑物空调能耗；同时避免夏季昼夜温差周期性波动，形成屋面疲劳开裂。通风架空屋面和屋面遮阳也是降低屋面热辐射，提高夏季室内舒适度的措施。
屋面改造时，当原有屋面防水层完好，承载能力满足安全要求时，可以直接在原防水层上加铺保温层及保护层，同时可增设一道防水；如原屋面防水有渗漏时，原屋面采用非憎水材料，处于饱和或半饱和状态的情况，需彻底拆除原保温层；局部渗漏要采取有效排除积水及湿气的措施。
5.1.6 既有居住建筑低能耗改造时，采用外墙外保温技术能有效改善墙体热工性能，防止热桥，减小对住户生活的干扰，且不影响居住建筑的使用面积。因此，严寒和寒冷地区的外墙进行保温改造时，优先选用外保温技术。当外保温无法施工或需保持既有建筑外貌时，可以考虑采用内保温技术。
5.1.7 既有居住建筑低能耗改造后，外围护结构的整体热工性能会相应提高，热桥部位的热损失对围护结构热工性能的影响更为突出，热工薄弱部位更易结露。因此，热桥部位需采取有效的构造措施，以此阻隔热桥的影响。
既有居住建筑低能耗改造后，外窗保温性能也会得到提高，但窗框与墙之间更易形成热桥，需要用高效保温材料进行严密填堵，保温层要包裹外窗台，且窗框尽量靠近保温层。其中，保温层密封、防水，可有效避免因潮湿造成其保温性能下降的问题。
5.1.8 热桥部位是围护结构热工性能的薄弱环节，确保热桥部位在冬季不结露是避免围护结构内表面霉变的必要条件。围护结构改造时，需要对热桥部位进行结露验算，确保围护结构热桥内表面在室内温、湿度设计条件下无结露现象。
5.1.9 夏热冬冷、夏热冬暖和温和地区控制太阳对外墙的辐射，是这一地区改善室内热环境、降低空调能耗常采取的措施。夏热冬冷、夏热冬暖和温和地区外墙选用太阳辐射高反射系数的面层材料(如反射隔热涂料、浅色饰面)，或采用花格构件、爬藤植物等外墙遮阳措施，均可以提高外墙的隔热性能。
5.1.10 围护结构中外窗的改造尤为重要，外窗的热工性能要求也随着节能标准的提高而不断提高。增加外窗保温性能，可采用增加一层新窗，也可直接更换成热工性能满足低能耗居住建筑要求的外窗。增加窗户层数时，要注意合理确定间距，避免层间结露。改造时，可同时调整外窗的可开启窗扇，促进建筑自然通风。增加外窗隔热性能，可以选用增设遮阳、贴遮阳膜、选用遮阳型玻璃等措施。
5.1.11 低能耗居住建筑外窗的气密性非常重要，本规程要求改造后外窗的气密性应达到7级或6级，以减少因空气渗透的热损失增加供暖和空调负荷。窗框和墙之间易形成热桥，要用保温材料填缝，保温层包裹外窗台，并宜压住窗框。
5.1.12 既有居住建筑充分利用自然通风，不仅有利于改善室内热环境质量，减少能耗，而且有利于改善室内空气质量，提高居住舒适度。在夏季和过渡季节，可以通过自然通风改善室内热舒适状况。
不同地区居住建筑的外窗可开启面积比例有不同要求，国家标准《住宅建筑规范》GB 50368-2005规定，每套住宅的通风开口面积不应小于住宅地面面积的5％。既有居住建筑还可以采用可调节小扇窗、自然通风器等在供暖、空调季节便于通风换气的措施。当采用自然通风器时，要有方便灵活的开关调节装置，且易于操作和维修，同时宜有过滤和隔声功能。
5.1.13 东、西、南方向的外窗对室内空调负荷和热环境影响最大，夏季太阳辐射如果未受任何控制地射入房间，将导致室内空调能耗增加。因此，采取有效的遮阳措施对改善室内热环境和降低空调负荷效果明显，是实现居住建筑节能的有效方法。同时，要兼顾夏季能遮阳、冬季尽量不遮挡阳光的需求。具体的措施包括：采用卷帘、可调节遮阳中空百叶窗、遮阳窗帘等，采用遮阳型低辐射镀膜(Low-E)玻璃、热反射膜玻璃、电致变色玻璃等，南向外窗还可以利用建筑阳台、挑板、垂直绿化等进行遮阳。
5.1.14 本条针对严寒和寒冷地区居住建筑的单元门、户门、不封闭楼梯间/外廊/外阳台、供暖房间与非供暖房间(包括不供暖楼梯间)的隔墙等其他部位提出保温改造措施。
严寒和寒冷地区，冬季外门的开启会造成大量冷空气进入室内，导致供暖能耗增加。单元门设置门斗可以避免冷风直接进入室内，在节能的同时，也提高了居住建筑门厅或楼梯间的热舒适性，还可避免敷设在楼梯间的管道受冻。单元门上安装自动闭门装置，可以保证门斗的保温效果。
将既有居住建筑的楼梯间、外廊、外阳台封闭，是很有效的节能改造措施。不封闭的楼梯间、外廊、外阳台是直对室外的，会导致供暖能耗增加。
楼梯间不供暖时，对楼梯间隔墙采取保温措施、户门采用保温门、首层房间与不供暖地下室之间的楼板增设保温层等，均可减少户内热量的散失，提高室内热环境质量，降低室内供暖能耗。
5.2 供暖、通风及空调
5.2.1 集中供暖系统改造涉及范围大，容易影响人们的日常生活。同步对热源、热力站、室外管网、室内供暖系统、热计量等进行改造，有利于缩短工期，降低成本，减小对居民生活的影响。
5.2.2 为了使室内供暖系统各并联环路达到水力平衡，其主要手段是在干管、立管和支管的管径设计中进行详细的阻力计算，而不是依靠阀门的手动调节达到水力平衡。同时，对散热器片数或盘管长度进行复核计算，可避免室内温度偏离设计值和供暖系统水力失调。
居住建筑室内供暖设施设置温度调控装置(如散热器恒温控制阀)时，用户能够根据自身的用热需求，利用温度调控装置主动调节和控制室温，这是节能和实施供热计量的重要前提条件。
调节阀是最基本的流量调节装置，在单元供暖干管和入户支管中都需要安装，便于对系统的进行流量调节和关断。
5.2.3 本条针对既有居住建筑室内通风改造设计提出原则性要求。居住建筑通风包括主动式通风和被动式通风。主动通风一般要与空调、机械通风系统进行配合；被动式通风(自然通风)是利用“天然”的风压、热压作为驱动对房间降温。当室外空气质量优良、环境适宜，优先采用自然通风，达到被动降温的目的。厨房、无外窗卫生间安装机械排风装置可以防止厨房、卫生间的污浊空气进入居室。
5.2.4 厨房是对室内空气产生污染的主要场所之一，为控制污染物的散发，需采用独立的排风及补风措施。设置时，补风口和排风口要有一定间隔，同时将补风口尽可能设置在灶台附近，减少风机运行能耗。对于严寒和寒冷地区，要采取一定的保温措施，防止结露、冻结管道，导致系统无法正常运行。
5.2.5 热回收新风机组并不是在所有地区都适用的。当改造设计采用热回收新风机组时，需重点考虑其所处的气候条件、安装条件、经济性、节能效益等因素。国家标准《热回收新风机组》GB/T 21087-2020对热回收新风机组的交换效率进行了规定，全热型热交换效率中冷量回收大于或等于55％，热量回收大于或等于60％，显热型交换效率中冷量回收大于或等于65％，热量回收大于或等于70％。
冬季，热回收新风机组中若有结露，也会存在结霜并产生霜冻的可能，影响系统的正常工作。产生霜冻取决于低温的持续时间、空气温湿度、空气流量、热回收器芯体温度和传热效率等。为保证热回收新风机组绝大部分时间能够正常工作，需要进行冬季防结露校核计算。如果排出口空气相对湿度计算值≥100％，需要设置预热装置。
5.2.6 本条针对空调系统改造提出原则性要求。
1 空调系统具有分室(户)独立运行控制的功能，可以满足部分空间、时间的使用要求，避免能源浪费。
2 空调室外机的排热是通过室外空气与其换热盘管进行热交换实现的，因此环境空气通畅、缩短室内外机连接管路，是空调机组高效运行的关键。目前，为了建筑立面的美观，某些空调室外机会加装百叶，但百叶的宽度和间距设计不能影响室外机的换热效果。
3 夏季，空调室内机冷凝水的排放处理不当，易引发邻里的矛盾纠纷。冬季，室外机产生融霜水凝结成冰时，易形成冰溜子，存在一定的安全隐患。因此，需考虑冷凝水及融霜水专用排水管的设计；采用间接排放时，可以排入明沟、雨水口或屋面等位置。
5.2.7 户式燃气供暖热水炉属于分散式供暖系统的一种，具有易控制、能效高等特点，是一种较好的供暖方式，目前在一定范围内已应用于我国低层和多层居住建筑供暖。国家标准《家用燃气快速热水器和燃气采暖热水炉能效限定值及能效等级》GB 20665-2015对供暖炉的能效进行了规定，见表1。本条提出燃气供暖热水炉的能效等级不低于此表中的2级。设计时，同时还要符合现行国家标准《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736的有关规定。
5.2.8 采用房间空气调节器一般由用户自行采购。本条的目的是推荐用户购买能效等级较高的产品，在此列出了国家标准《房间空气调节器能效限定值及能效等级》GB 21455-2019中单冷式房间空气调节器、热泵型房间空气调节器能效等级3级(共分5级)和低环境温度空气源热泵热风机能效等级2级(共分3级)所对应的能效值。
5.2.9 既有居住建筑的空调系统改造时可以采取多种空调系统形式。本条所指的集中空调系统，是指采用电力驱动、由空调冷热源集中处理冷媒供给多个末端的空调系统，包括多套住宅、多栋住宅楼，甚至居住小区共用冷热源的集中空调系统，也包括多末端的户式多联机空调系统。
集中空调供暖系统中，冷热源的能耗是空调供暖系统能耗的主体。因此，冷热源的能源效率对节能至关重要。性能系数、能效比是反映冷热源能源效率的主要指标之一，为此，将冷热源的性能系数、能效比作为改造应达标的项目。
对于改造设计阶段，需进行专项技术经济分析。当技术经济合理时，可以采用多联机空调系统或其他形式集中空调系统，系统冷热源的能效和输配系统的能效要满足国家现行有关标准的规定值。相关标准包括：《公共建筑节能设计标准》GB 50189、《多联式空调(热泵)机组能效限定值及能源效率等级》GB 21454、《冷水机组能效限定值及能效等级》GB 19577等。
5.3 给水排水
5.3.1 居住建筑给水排水设备既包括供水加压、排水提升、水处理和加热等耗能设备，也包括洗涤、绿化灌溉、道路浇洒等用水设备。居住建筑低能耗改造时，如对上述设备进行更换，建议选用更加节水、节能、环保的产品，能够直接降低给水排水系统的设备能耗，并且通过降低水耗间接降低供水能耗。
加压供水设备是既有居住建筑中耗能较大的设备。设备选型时，应通过计算和实际用水情况分析，确定改造后加压供水设备的流量和扬程，保证设计工况下设备效率处在高效区。设备效率不宜低于国家现行相关标准的要求，例如给水泵的效率不宜低于现行国家标准《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB 19762规定的节能评价值。
5.3.2 降低供水能耗是居住建筑给水排水系统改造的重点之一。优化供水系统形式、充分利用市政压力供水、选用节能供水设备等措施能够有效降低供水能耗。
除了有特殊供水安全要求的居住建筑以外，建筑底部楼层应充分利用市政供水管网压力直接供水。在征得当地供水行政主管部门及供水部门批准认可时，可以采用直接从市政供水管网吸水的叠压供水系统。
5.3.3 生活热水制备能耗是居住建筑给水排水系统能耗的重要组成部分。既有居住建筑低能耗改造时，可以通过对生活热水系统热源的优化改造，有效降低常规能源的消耗。集中生活热水供应系统具有加热设备集中、加热设备热效率高、各用水点无需设置加热装置、便于维护管理和使用等优点，适用于热水用量较大，用水点比较集中的建筑。
随着社会经济发展和人民生活水平的提高，为提供高品质、高保障的生活热水，部分居住建筑外始逐步采用集中生活热水供应系统。本条给出了以下几种热源选择方案：
1 利用余热、废热作为热源。余热、废热主要包括生产废气废水余热、冷却余热等。利用余热、废热制备生活热水，既可以充分利用低品位热能，又可以有效实现节能减排，是节能环保的一种热源方案。
2 利用地热水作为热源。地热水资源是指地下水在多孔性或裂隙较多的岩层中吸收地热，其所储集的热水及蒸汽，经适当提引后可作为一种清洁的能源资源，即常见的地热水、温泉等。有条件时，应优先加以考虑。
3 利用太阳能作为热源。凡当地年日照时数大于1400h，水平面年太阳辐射照量大于4200MJ/m2及年极端气温不低于-45℃的地区，可使用太阳能作为热源。其中，日照时数、年太阳辐射照量参数源于国家标准《民用建筑太阳能热水系统应用技术标准》GB 50364-2018中资源较富区(第Ⅲ等级)的相关指标。
4 利用热泵制备热水。水源热泵、空气源热泵等属于新型能源，把不能直接利用的低位热能(如水、空气中所含的热量)转换为可以利用的高位热能，从而达到节约部分高位能(如煤、燃气、电等)的目的。但选用这种热源时，应注意其适用条件，并配备质量可靠的热泵机组。
5 利用电制备热水。我国电力总体供应紧张，但个别地方电力供应充沛，且有鼓励夜间使用低谷电的政策，此时可以使用低谷电以蓄热方式制备热水。
5.3.4 本条与本规程第5.3.3条的设置思路相同，既有居住建筑低能耗改造时，分户生活热水供应系统改造也应因地制宜的选择热源方案。除本规程5.3.3条的条文说明中列举各项热源方案的特点外，分户生活热水供应系统的各类热源还有下列特点：
1 太阳能分户热水供应系统按太阳能采集方式可分为集中集热、分户集热两种形式；按储热位置分为集中储热、分户储热两种形式，对应的辅助热源也有集中设置、分户设置两种形式。
2 空气源热泵系统的冷热源合一，不需设专门的冷冻机房、锅炉房，可以分户设置。热泵的性能会随室外气候变化而变化，冬季室外空气温度低的地方，需设辅助加热器。
3 分户燃气热水器和电热水器运行温度和负荷调节较为方便。
5.3.5 集中生活热水系统由于加热设备集中设置，热水输送管网较大，导致了系统热损失增多。既有居住建筑低能耗改造时，若采用集中生活热水系统，其设备及管道应采取设置保温层、电伴热等有效的保温措施，以减少储热设备和系统管道向外传递热量而造成热损失。
5.4 电气
5.4.1 电气系统改造时，采用的新型节能机电设备的用电负荷相比改造前会有一定程度的降低，改造设计要按采用的新型节能产品的电气参数进行负荷计算。对改造前的系统容量、线缆截面与保护性能，还要验算能否满足改造后的系统需求。
由于目前使用的电子产品开关电源数量增多，改造设计选型时应注意选用产品的电能质量参数，采用的非线性电子产品时应选用低谐波电路类型。
5.4.2 现行国家标准《电力变压器能效限定值及能效等级》GB 20052将配电变压器的能效等级分为3级。低能耗改造设计不应继续延用或选用3级能效等级的变压器。原来使用的3级能效等级变压器，经评估需要改造更换时，改造后选用产品的能效等级不低于2级。
5.4.3 实现配电系统三相负荷的不平衡度小于15％，可以降低线路损耗，降低配电元件发热量，提高配电保护的可靠性。改造前对存在的三相不平衡用电情况进行诊断评估，改造设计中要结合具体的单相用电负荷分布、运行周期等因素合理调配，制定调试、检测方案并编制调试记录表格，供施工验收时使用。
5.4.4 改造设计要实现变配电室对单相负荷动态变化自动快速补偿，要求功率因数补偿装置具备单相补偿功能。如果改造前补偿装置采用的电容器全部是三相电容器，需要在改造设计中更换或增加单相电容器，投切步数应能保持每次投切大小适宜的补偿容量，功率因数达到0.95，避免出现欠补偿或过补偿。
5.4.5 根据本规程第5.3.3条和本规程5.3.4条可以在太阳能资源较富区(Ⅲ级)、资源丰富区(Ⅱ级)以及资源极丰富区(Ⅰ级)优先设置适用的太阳能热水系统，其中太阳能资源等级划分参照国家标准《民用建筑太阳能热水系统应用技术标准》GB 50364-2018。当具备条件时，还可以在合适的位置安装光伏电池板或光伏玻璃等太阳能光伏发电系统，例如利用既有居住建筑的阳台、楼顶、坡屋面、室外连廊、南向出入口雨棚顶等。
5.4.6 第1款是现行国家标准《建筑照明设计标准》GB 50034中对公共部位照明设计的基本要求。
第2款是对光源与灯具可分开时要求灯具部分具备较高的效率。在国家标准《建筑照明设计标准》GB 50034-2013中，规定了直管形荧光灯开敞式灯具效率为75％。改造设计中优先选用低表面亮度的光源、采用开启式直接配光的灯具，实现主要场所多数灯具的效率不低于75％。对于个别场所，如果人工光源照明的时间很短或者采用专用的灯具，可不受此约束。
第3款是对LED灯具的规定。由于LED光源与灯具集成于一体，本条第2款灯具效率指标不适用。本条第3款要求符合现行国家标准《LED室内照明应用技术要求》GB/T 31831的有关规定。改造设计中在选用LED灯具时，要查阅具体灯具种类的指标要求，灯具种类包括：LED筒灯、LED线形灯具、LED平面灯具、LED高天棚灯具，指标包括LED灯具发光效能、功率因数、色温以及其他指标。
5.4.7 本条规定的内容，是为了充分利用天然光照明，发挥照明控制的节能作用；同时，配合天然光控制人工照明的开关、照度，从而保证天然光照明与人工照明的综合效果，降低不必要的人工光源电能消耗。改造设计中，结合具体情况满足相应的要求。
6 施工验收
6.1 施工要点
6.1.1 注重强调围护结构保温体系中各材料的兼容匹配性能及不同系统之间的衔接，可以保障其保温性、气密性和防水性要求。配套材料可以由供应厂商统一配套提供，尤其是由防水隔汽膜、防水透汽膜和密封胶组成的外墙与外门窗密封系统，要避免施工过程中因材料相容性差，导致节点防热桥和气密性处理难以实现。
热桥控制重点包括优化外墙和屋面保温做法、外门窗安装方法、外门窗与墙体连接部位的处理方法，以及完善外挑结构、女儿墙、穿外墙和屋面的管道、外围护结构上固定件的安装等部位的处理措施。
气密性保障需贯穿整个施工过程，在施工工法、施工程序、材料选择等各环节均应考虑，尤其要注意外门窗安装、围护结构洞口部位、砌体与结构间缝隙及屋面檐角等关键部位的气密性处理。
6.1.2 本条针对屋面、外墙、地面等围护结构改造进行保温施工提出的要求。
1 针对原有屋面、外墙、地面保温施工前，应具备以下条件：
1)根据屋面、外墙、地面的实际情况，对原有屋面、外墙、地面的基层进行清理、裂缝修补、空鼓部位进行铲除或原有保温、防水层整体拆除，保证围护结构的基层平整、干燥、干净。
2)穿透保温层设备或管道的连接件、穿墙管线及套管要用断热桥做法。
2 保温层要平整紧密地粘贴在基层上，避免出现空腔。当发现有较大的缝隙或孔洞时，需要拆除重做；如果仅为保温层外部表面缝隙或局部缺陷，可以采用发泡保温材料进行填补。防火隔离带与其他保温材料要搭接严密或采用错缝粘贴，避免出现较大缝隙；如果缝隙较大，需要采用发泡严密封堵。变形缝处施工时，先垫衬适当厚度保温板，并填塞发泡聚乙烯圆棒(条)后再用建筑密封膏密封；或者在变形缝内垫适当厚度保温板后采用固定变形缝配件进行密封。
保温层采用断热桥锚栓固定。断热桥锚栓安装应至少在保温板粘贴24h后进行。当原有的基层墙体为钢筋混凝土时，锚栓的锚固深度不应小于50mm；当原有的基层墙体为加气混凝土块等砌体结构时，锚栓的锚固深度不应小于65mm。安装锚固件时，应先向预打孔洞中注入聚氨酯发泡剂，再立即安装锚固件。
3 围护结构上悬挑构件与基层墙体之间的保温隔热垫块厚度不小于50mm。对管线穿外墙部位应进行封堵，并妥善采用封堵工艺，确保封堵紧密充实。穿透围护结构的管道宜采用岩棉填实，也可采用填缝PU发泡胶。墙体两侧管道使用适合管道直径的密封套环或包裹防水密封胶带，并用专用胶贴在墙体洞口四周，密封好管道后再进行抹灰。穿墙(楼板)管道与保温层连接处应安装止水密封带。
出屋面管道应进行断热桥和防水措施处理；伸出屋面外的管道应设置套管进行保护，套管与管道间应设置保温层。
外墙金属支架安装时，应在基墙上预留支架安装位置，金属支架与墙体之间垫不小于20mm的硬性隔热材料，并完全包覆在保温层内。
6.1.3 外门窗保温施工时，需要采用以下措施：①保温板覆盖部分窗框，覆盖宽度不小于20mm，如果开启扇外侧安装纱窗，需留出纱窗的安装位置。②整门窗、加窗改造施工时，在门窗洞口四角保温板上沿45°方向加铺400mm×200mm增强玻纤网。增强玻纤网应置于大面玻纤网的内侧。③保温板与窗框之间的缝隙采用专用收边条密封或填塞膨胀止水带后再用密封材料密封。④当外窗有窗台板时，外保温与窗台板两端及底部之间的缝隙先用膨胀止水带填塞，再进行密封处理。
防水密封处理措施包括：室内侧粘贴防水隔汽膜，避免水蒸气进入保温材料；室外侧采用防水透汽膜处理，以利于保温材料内水汽排出。防水隔汽膜、防水透汽膜在门窗框型材四角应预留出15mm～20mm的富余量，以便更好地与基层墙体粘结，实现气密层连续；防水透汽材料和防水隔气材料施工环境温度宜在0℃以上。
6.1.5 建筑设备系统系统施工除应符合国家现行施工质量验收规范外，还要重点控制以下环节：
1 穿出气密区域的管道和电线等均应预留并做好断桥和气密性处理，避免因机电设备系统施工产生新热桥和影响围护结构的气密性。
2 水系统管道、管件等均做良好保温，尤其应做好三通、紧固件和阀门等部位的保温，避免发生热桥。
6.1.6 施工过程中，可以借助红外摄像仪，对外门窗与墙体连接部位、外挑结构、女儿墙、管道穿外墙和屋面部位、外围护结构上固定件的安装部位等典型热桥部位处理效果进行检查。对门窗与墙连接等典型部位进行局部气密性检测，当发现薄弱环节，及时进行改善补救。
6.2 验收要点
6.2.1 材料、设备是既有居住建筑低能耗改造工程的物质基础，改造施工中所采用的材料、构件和设备的质量和性能应符合设计要求及国家现行标准的有关规定，这也是既有居住建筑改造实现低能耗目标的重要保障。其中，屋面、外墙、门窗等构配件还需要按国家现行相关标准的规定，进行进场验收和施工过程中的现场抽样复检等。
6.2.2 现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收标准》GB 50411将建筑节能工程分为围护结构节能工程、供暖空调节能工程、配电照明节能工程、监测控制节能工程、可再生能源节能工程等5个子分部工程，具体包括屋面、墙体、门窗、地面、供暖、通风及空调、冷热源及管网、配电与照明、监测与控制、太阳能光伏、太阳能光热系统等分项工程。该标准对各分项工程的验收要求、组批、验收方法等进行了详细的规定，有关规定同样适用于既有居住建筑低能耗改造工程的质量验收。当改造涉及具体专业时，还应按照专业验收标准的规定进行验收。使用的相关标准包括：《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 50242、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB 50243、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300等。
6.2.4 热桥对居住建筑低能耗性能具有重要影响，是诊断评估、设计、施工、验收等环节重点关注的对象。因此，本条规定了热桥部位质量控制验收的主要内容，如重点核查重要节点的无热桥施工措施，重点检查女儿墙、窗框周边、封闭阳台、出挑构件等重点部位的质量，重点检查出屋面、穿墙等处的管线保温密封处理质量，同时利用红外热成像仪检查薄弱部位的热工缺陷情况等。
6.2.5 重要部位的气密性是影响建筑供暖、空调能耗的重要因素，良好的气密性可以减少冬季冷风渗透，降低夏季非受控通风导致的供冷需求增加，避免湿气侵入造成建筑结露、发霉等损坏。因此，本条规定了重点核查重要节点的气密性保障施工措施，重点检查外门窗等产品的气密性能是否符合设计或相关标准要求，重点检测门窗、管线贯穿处等关键部位的气密性效果等。
6.2.6 本条规定了外门窗气密性检测的时间节点。外门窗安装完毕且内外抹灰完成后进行气密性检测，可以有效保证外门窗的气密性达到设计要求；若检测不合格，还可以进行及时改善补救，方便后续工作的开展。
7 运行维护
7.1 运行
7.1.1 运行管理人员的专业技术水平和节能意识对居住建筑低能耗运行具有重要的影响。因此，要加强运行管理人员的专业技术培训，并制定考核指标，使之树立正确的节能意识，消除因管理不当造成的居住建筑能耗增加。
7.1.2 能耗监测管理系统一般具备监测、预警、信息发布、数据查询等基本功能。专门管理的机构负责制定并组织实施居住建筑的节能和节水计划，定期对居住建筑的节能、节水情况进行督察检查。这样一方面可以控制建筑运行能耗，另一方面可以挖掘居住建筑设施的节能和节水潜力。
7.1.3 低能耗改造后的效果评估是非常重要的一项内容，既有居住建筑不同于新建建筑，往往由于各种原因改造难以完全达到设计初衷。这可能导致类似建筑在改造后节能效果相差甚远，因此，通过对低能耗改造效果进行跟踪评估可以真实反映改造的实际情况。
7.1.4 在过渡季节室外空气质量优良时，采用开窗通风并关闭新风系统，可以在一定程度上降低建筑的能耗。其中新风机组运行时，其安装的热回收装置的性能需定期进行检查，建议两年检查一次。
7.1.5 公共设施能耗是居住建筑能耗的重要组成部分，建筑管理单位有责任进行定期检查、调试公共设施，根据运行数据或第三方检测数据，优化设备系统性能，提出优化运行策略，提高居住建筑的能效管理水平。
7.1.6 居住建筑运行过程中，定期接受用户反馈、建立公共参与评价制度，可以督促物业提高建筑能耗管理水平。调查问卷的抽样比例(按人数计)不应小于20％。用户满意度调查的结果可以作为跟踪评估和持续改进的依据。
7.2 维护
7.2.1 低能耗居住建筑围护结构的保温和气密性维护是建筑日常维护管理的重点工作，需重点注意下列关键部位：
1 外墙、屋面保温系统。避免在外墙、屋面面上安装固定物体，保护保温系统的完整性；若固定，需采取防止产生热桥的措施。
2 建筑外门窗。供暖、空调季节，用户定期检查外门窗关闭是否严密，中空玻璃是否漏气；定期检查门窗锁扣等五金部件是否松动及其磨损情况；定期对活动部件和易磨损部件进行保养，如有损坏需及时更换。
7.2.2 改造后的既有居住建筑需要物业管理单位、业主及用户共同维护保养，才能实现低能耗居住建筑的可持续运行。物业管理部门根据项目实际情况编制用户使用手册，介绍既有居住建筑低能耗改造的特点，并提出用户装修和日常使用的注意事项，避免由于用户不当行为导致居住建筑性能的下降。
7.2.3 信息化管理是实现物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效节能环保的运行效果，具有重要的作用。采用信息化手段建立完善的建筑设备台账、配件管理档案、设施维修记录及能耗数据极为重要。根据现行国家标准《建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理》GB/T 20299.3的规定，提高物业管理的信息化管理，将有利于提高物业管理人员的管理效率，提升整体物业管理水平，从而最终提升整体居住建筑低能耗运行维护的水平。