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商务写字楼等级评价标准 CECS 368：2014
中国工程建设协会标准
商务写字楼等级评价标准
Grade evaluation standard for business office building
CECS368：2014
主编单位：中国房地产业协会商业地产专业委员会
批准单位：中国工程建设标准化协会
施行日期：2014年8月1日
中国工程建设标准化协会公告
第166号
关于发布《商务写字楼等级评价标准》的公告
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2012年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2012]127号)的要求，由中国房地产业协会商业地产专业委员会等单位编制的《商务写字楼等级评价标准》，经本协会组织审查，现批准发布，编号为CECS 368：2014，自2014年8月1日起施行。
中国工程建设标准化协会
二〇一四年四月十五日
前言
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2012年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2012]127号)的要求，制订本标准。
本标准在编制过程中，编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本标准。
本标准共分8章，主要内容包括：总则、术语、基本规定、区位与城市设施评价、场地规划与室外环境评价、工作场所质量评价、室内环境与设备设施评价、运营与服务评价等。
本标准由中国工程建设标准化协会归口管理，由中国房地产业协会商业地产专业委员会负责具体技术内容的解释(地址：北京市海淀区三里河路1号西苑饭店4号楼5426室，邮编：100044，E-mail：cccrea@sina．com)在使用过程中如发现需要修改和补充之处，请将意见和资料寄至解释单位。
主编单位：中国房地产业协会商业地产专业委员会
参编单位：远洋地产控股有限公司
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
北京新保利大厦房地产开发有限公司
北京金隅地产经营管理有限公司
方兴地产(中国)有限公司
金融街控股股份有限公司
北京恒业世纪科技股份有限公司
北京五合国际建筑设计咨询有限公司
河南楷林置业有限公司
北京蓬德建筑设计事务所有限公司
主要起草人：(以下排名不分先后)
蔡云 董少宇 李卫国 刘燕生 卢求 王泳 苗乐如 李明 房超 窦以德 孙克放 肖晓俭 关雪梅 李晋昭 周伟民 王立昕 傅英杰 王子铭 何关培 蓝海青 路贤 高靓 张卫杰 涂铮 王海云 李晓歌 郑新桥 李建彬 李国选 高腾飞 王靖杰 李雪 吴凌燕 张宏刚
主要审查人：谢远骥 金笠铭 董卫 孙兰 杨焰文 尹筱周 万晓峰
1 总 则
1 总 则
1．0．1 为推动我国商务写字楼市场的专业化和国际化水平，提升商务写字楼物业资产的保值、增值能力，引导商务写字楼的建设、运营服务的发展方向，满足使用者对不同等级商务写字楼的需求，制定本标准。
1．0．2 本标准适用于在统一的物业管理下，对以商务经营为主要目的的工作场所(或楼宇)等级划分的综合评价。
1．0．3 本标准倡导″“以人为本、可持续发展”的商务写字楼建设、运营服务理念，统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系，从商务写字楼最终用户使用者的需求及体验出发，对商务写字楼实用性与均好性进行综合评价。
1．0．4 商务写字楼等级评价除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术 语
2 术 语
2．0．1 商务写字楼 business office building
在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。
2．0．2 一类服务设施 type Ⅰ service facilities
商务写字楼租户经营管理公司日常所需的主要城市商务服务设施。
2．0．3 二类服务设施 type Ⅱ service facilities
供职于商务写字楼公司的员工日常所需的城市生活服务设施。
2．0．4 绿色工作场所 green workspace
绿色工作性建筑内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。
2．0．5 非传统水源 nontraditional water source
不同于传统地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。
3 基本规定
3．1 评价条件
3 基本规定
3．1 评价条件
3．1．1 商务写字楼在完成竣工验收并投入使用满一年后可申报等级评价。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。
3．1．2 商务写字楼内主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。
3．1．3 商务写字楼等级评价应着重突发事件的应急处置能力，突发事件处置的应急预案应作为等级评价必备的先决条件。评定等级前，商务写字楼应在两年内无重大安全责任事故，否则不具备参评和续评资格。
3．1．4 申请评价的商务写字楼应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。
3．2 评价体系和评价方法
3．2 评价体系和评价方法
3．2．1 商务写字楼的评价指标应符合本标准第4章～第8章的规定。
3．2．2 商务写字楼等级评定应包括：区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、运营与服务五个分项的评价，满分为1000分。
3．2．3 分项权重设置应符合以下规定：区位与城市设施(80分)、场地规划与室外环境(120分)、工作场所质量(200分)、室内环境与设备设施(300分)、运营与服务(300分)。
3．2．4 各评价项目的分项及子项应采取两种打分方式：分档打分和不分档打分。
3．2．5 评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。评价项目总分应由各评价项目正常分项得分总和及“加分”构成。
3．2．6 评价项目应设置“加分项”。对于参评商务写字楼在建设、运营服务方面具有明显有益于使用者的创新及特色，给使用者以不同寻常的舒适体验，推动了商务写字楼的发展和进步，可由评审专家在正常分值的基础上给予额外加分，加分不应超过各分项正常分的10％。“加分项”及“加分”应经评审组确认。
3．2．7 参评项目评定等级应按评价项目总分确定。商务写字楼等级应划分为五星(含白金五星)、四星、三星三个主要等级。各等级所需最低分值应符合下列规定：
1 五星：总分不低于850分，其中总分高于950分(含)为白金五星；
2 四星：总分不低于700分；
3 三星：总分不低于600分。
4 区位与城市设施评价
4 区位与城市设施评价
4．0．1 商务写字楼所在城市功能区位(域)评价应包括下列内容：
1 位于城市中央商务区。
2 位于城市核心商业区。
3 位于城市科研信息产业聚集区。
4 位于城市交通完善便捷且成熟的商业区。
4．0．2 商务写字楼所在区域(内)(街区)的功能特点评价应包括下列内容：
1 以金融、高端服务业建筑聚集(街)区为特点。
2 以商务写字楼聚集(街)区为特点。
3 以大型综合零售商业建筑聚集(街)区为特点。
4 以一般性商业、服务业建筑聚集(街)区为特点。
4．0．3 商务写字楼周边城市道路设施条件评价应包括下列内容：
1 临近城市高速路、快速路及快速环路，非常方便到达。
2 临近城市环路、便捷的城市主干道，方便到达。
3 临近城市主干道、便捷的次干道，方便到达。
4 临近城市次干道，基本方便到达。
4．0．4 商务写字楼周边城市公共交通条件评价应包括下列内容：
1 公交线路。
2 轨道交通。
4．0．5 商务写字楼周边城际交通条件评价应包括下列内容：
1 铁路交通。
2 航空交通。
4．0．6 商务写字楼周边城市设施环境评价应包括下列内容：
在商务写字楼内或周边一类、二类服务设施应各不少于4项。
4．0．7 商务写字楼周边环境质量改善评价应包括下列内容：
1 采用鼓励以公交为主要出行方式等的绿色交通措施。
2 采用了绿色区域规划。
3 智慧城市水平。
4 采用集约化公共服务措施。
4．0．8 商务写字楼区位与城市设施的评价规则应符合表4．0．8的规定。
表4．0．8区位与城市设施的评价规则
5 场地规划与室外环境评价
5 场地规划与室外环境评价
5．0．1 商务写字楼规模评价应包括下列内容：
1 规模大于或等于50000m2。
2 规模大于或等于30000m2且小于50000m2。
3 规模大于或等于25000m2且小于30000m2。
5．0．2 场地交通规划评价应包括下列内容：
1 场地交通组织。
2 人行(非机动车)交通。
3 车行交通。
5．0．3 停车与车库(场)评价应包括下列内容：
1 停车数量。
2 室内外交通衔接。
3 空间识别性。
4 车道与(专用)车位。
5 采光、通风、排水、防滑。
5．0．4 绿地与景观评价应包括下列内容：
1 绿地规划与绿化率。
2 水体与水景。
3 历史现状。
4 景观小品。
5．0．5 场地无障碍通行评价应包括下列内容：
1 入口与通道。
2 标识。
5．0．6 外观品质评价应包括下列内容：
1 建筑造型。
2 外墙材料与品质。
3 亮化设计。
4 外墙面清洁及维护设备设施。
5．0．7 减少建筑环境负荷措施应用评价应包括下列内容：
1 立体绿化。
2 土地利用。
3 采光与遮阳。
4 场地通风与避风。
5 控制光污染。
6 控制环境噪声。
7 控制冷、热岛效应。
5．0．8 商务写字楼场地规划与室外环境的评价规则应符合表5．0．8的规定。
表5．0．8场地规划与室外环境的评价规则
6 工作场所质量评价
6 工作场所质量评价
6．0．1 入口大堂与公共空间评价应包括下列内容：
1 空间与尺度。
2 服务功能配置。
3 垂直交通衔接。
4 公共性与艺术性。
6．0．2 楼梯与客梯厅评价应包括下列内容：
1 楼梯。
2 客梯厅及标识。
6．0．3 电梯配置评价应包括下列内容：
1 客梯配置。
2 客梯舒适度。
3 服务电(货)梯。
4 消防电梯。
6．0．4 走廊及开敞空间评价应包括下列内容：
1 公共走廊。
2 公共开敞空间。
3 照明与装饰。
6．0．5 公共辅助空间评价应包括下列内容：
1 洗手间与淋浴间。
2 公共餐茶间。
3 垃圾间。
4 储藏与休息中心。
6．0．6 工作场所评价应包括下列内容：
1 空间向度与工作单元。
2 空间灵活性和拓展性。
3 工作场所自然环境营造。
4 安全感与防护救护。
6．0．7 管理用房评价应包括下列内容：
1 保洁间。
2 物业管理中心用房。
3 标志标识系统。
6．0．8 绿色工作场所技术应用评价应包括下列内容：
1 工作场所采用标准化设计，灵活隔断墙体采用标准化模块拼装即可满足租户基本需要。
2 设置集中的垃圾处理中心，对垃圾进行分类与处理，对环境不造成二次污染。
3 结合地域特点，充分利用再生能源。
6．0．9 商务写字楼工作场所质量的评价规则应符合表6．0．9的规定。
表6．0．9工作场所质量的评价规则
7 室内环境与设备设施评价
7 室内环境与设备设施评价
7．0．1 空调及新风系统评价应包括下列内容：
1 冷水机组、换热站及输送系统的设备质量、品牌。
2 空气改善。
3 空调末端形式。
4 分区控制。
5 预留用户机房空调条件。
7．0．2 电梯系统评价应包括下列内容：
1 控制系统。
2 设备舒适性。
3 显示系统。
4 运行速度。
7．0．3 送、排风系统评价应包括下列内容：
1 卫生间。
2 地下室。
3 工作区域。
4 餐厅。
5 设备间。
6 夜间通风系统。
7．0．4 给水排水系统评价应包括下列内容：
1 排水系统。
2 供水系统。
3 生活热水。
4 直饮水及设备设施。
7．0．5 电力及照明系统评价应包括下列内容：
1 供电容量。
2 供电电源。
3 供电计量。
4 照明。
7．0．6 智能化系统评价应包括下列内容：
1 布线系统。
2 网络及通信系统。
3 楼宇自控系统。
4 消防报警与联动控制系统。
5 安保系统。
7．0．7 能源及能源利用评价应包括下列内容：
1 能源回收。
2 再生能源利用。
3 能源分析。
4 新能源技术。
5 节水。
7．0．8 商务写字楼室内环境与设备设施的评价规则应符合表7．0．8的规定。
表7．0．8室内环境与设备设施的评价规则
8 运营与服务评价
8 运营与服务评价
8．0．1 总体要求评价应包括下列内容：
1 物业产权与物业公司资信。
2 管理制度与规范。
3 员工素养要求。
4 运营服务方式与效果。
8．0．2 用地内室外环境管理评价应包括下列内容：
1 景观维护。
2 绿化养护。
3 交通组织与路面(广场)维护。
8．0．3 门厅与大堂管理评价应包括下列内容：
1 迎宾与安保服务。
2 礼宾与问讯服务。
3 大堂布置、维护与保洁。
8．0．4 写字间、配套商业及公共区域管理评价应包括下列内容：
1 楼梯、走廊、楼层电梯厅的布置、维护与保洁。
2 公共卫生间、淋浴更衣间及茶水间等维护与保洁。
3 写字间、配套商业客户使用与装修管理。
8．0．5 保安与地下停车场管理评价应包括下列内容：
1 制度与秩序。
2 地下停车场维护与保洁。
8．0．6 设备设施管理评价应包括下列内容：
1 一般要求。
2 供电系统。
3 弱电系统。
4 消防系统。
5 电梯系统。
6 给排水系统。
7 空调系统。
8 燃气供暖系统。
9 卫生设备设施。
8．0．7 绿色节能环保行动评价应包括下列内容：
1 绿色节能环保宣贯认证。
2 绿色节能环保行动。
8．0．8 商务写字楼运营与服务的评价规则应符合表8．0．8的规定。
表8．0．8运营与服务的评价规则
本标准用词说明
本标准用词说明
1 为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1)表示很严格，非这样做不可的：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
条文说明
中国工程建设协会标准
商务写字楼等级评价标准
CECS368：2014
条文说明
1 总 则
1 总 则
1．0．1 由于中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度快速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对商务写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高我国商务写字楼的开发与运营能力。
截止目前，国家和行业中并没有对商务写字楼作出固定标准或成文的规定，也没有对商务写字楼的等级标准进行明确的规定。对于商务写字楼的开发，主要依据国家现行标准《办公建筑设计规范》JGJ 67-2006、《智能建筑设计标准》GB／T 50314-2006、《绿色办公建筑评价标准》GB／T 50908-2013等技术规范，在上述规范中并未考虑结合商务写字楼软硬件等各方面的综合评价。因此造成目前市场上对商务写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择商务写字楼产品造成一定困难。目前最为广泛使用的是将写字楼划分为“甲、乙、丙”或“5A、4A、3A写字楼”。前者侧重于建筑结构及建筑本体，后者侧重于办公智能化角度。
作为行业组织，从推进行业健康有序发展的角度，对我国商务写字楼评定标准进行研究，同时参考国际上与商务写字楼相关的标准，在经过实践验证的基础上，制定本标准。
1．0．2 本标准不适用于同一商务写字楼内一个以上物业管理公司分区域管理的楼宇。对于由一个物业管理公司统一管理的其他非商务写字楼等级评价可按本标准规定执行。
1．0．3 本标准从商务写字楼使用者的角度出发，确定标准分成五类：规划与场地、建筑与服务、室内环境、设备设施、运营与服务。从便捷、适用、舒适、安全、美观、可持续性等方面，引导商务写字楼的建设。营造舒适、健康、低碳、节能的工作场所，实现资产的保值增值。
1．0．4 国家现行的法律、法规是必须遵守的，也是本标准的适用前提条件，有关内容不在本标准中重复出现。
2 术 语
2 术 语
2．0．2 一类服务设施是指租用商务写字楼的公司、企业等机构经营中日常需要的城市商务服务设施，例如：银行分理处、打印中心、会议中心、票务中心、快捷酒店、商务餐饮店等。
2．0．3 二类服务设施是指供职于商务写字楼中的公司、企业等机构的员工日常需要的城市生活服务设施，例如：快餐店、休息绿地、咖啡厅、便利店、健身中心、洗衣店等。
3 基本规定
3．1 评价条件
3 基本规定
3．1评价条件
3．1．1 投入使用满一年是指参评商务写字楼各个系统应正常运行一个连续完整的周期。如空调系统经过一个连续完整的采暖和制冷周期、运营服务团队经过一年四季的运转磨合等。
3．1．2 所有区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求是指项目整体品质应一致均好。
3．1．4 完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案包括竣工图纸及说明、维修及更新改造图纸及说明、设备设施运行等运营服务记录、使用者反馈意见等。
3．2 评价体系和评价方法
3．2评价体系和评价方法
3．2．4 由于本标准评定内容涉及范围比较广，在保证评价内容的完整性、客观性和实操性的前提下，每个部分评价项目的评分采取分档打分和不分档打分两种方式。
1 分档打分的子项有以下情况：
(1)为防止同一子项重复得分，较低档的分值用括弧()表示，该子项只取其中一个分值，不重复得分。
例如：本标准表4．0．8商务写字楼“所在城市功能区域”评价中，如果项目位于“城市中央商务区”，则该项目“所在城市功能区域”的得分为10分，如果项目位于“城市科研信息产业聚集区”，则该项目“所在城市功能区域”的得分为7分；
(2)有些分档打分项括号内不是一个数值，而是用数值区间来表示，具体打分的办法请参见每个对应项目的条文解释。
例如：本标准表7．0．8中“冷水机组、换热站及输送系统的设备质量：品牌”，得分(0～5)，评分方法见相应的条文解释。
例如：本标准表8．0．8，运营与服务评价分档打分的方法是根据每一个评价项目现场测评的结果分优、良、中、差四档。满分为6分的按优、良、中、差分别打分为6分、4分、2分、1分或0分；
满分为3分的按优、良、中、差分别打分为3分、2分、1分、0分。
2 不分档打分的子项，只有得分和不得分两种选择。
例如：本标准表5．0．8“场地规划与室外环境”中，“场地交通组织采用”人、车分流“原则组织场地交通，且人行与车行有效隔离，无明显干扰”得2分，如果没有就不得分。
4 区位与城市设施评价
4 区位与城市设施评价
4．0．1 本标准结合目前我国已建成城市大多是以“功能分区”规划和建设的现状以及城市土地价格因素等，应按其所在区域位置的“城市功能”特点加以评价。
1 一个城市可以有一个或多个中央商务区。
中央商务区是指在大、中城市中集金融、贸易、服务、信息等多种功能为一体的城市经济功能区，简称CBD。
2 城市核心商业区是指大、中城市中以商业及服务业为主要业态的聚集区。
3 城市科研信息产业聚集区是指以信息技术产业为主的新型城市经济功能区。
4 城市交通便捷、商业业态相对完善且成规模的区域商业中心。
4．0．2 在大、中型城市中，主要“功能区域”中一般仍包括多种次一级的功能街区组成，对商务写字楼的区位价值有一定的影响。
所在区域(内)(街区)的功能特点是指在城市功能区内，所处位置周边主要相邻建筑群的性质或具体区位的功能特点。
随着城市形态多样化的发展，在旧城改造及远离城市中心的地方也有建设高品质商务写字楼的可能性，但由于目前实例较少，故本标准未列入。
4．0．3 周边城市道路设施条件评价应包括下列内容：
1 车速为90km／h～120km／h的高速路、车速为80km／h的快速路和快速环路。
2 车速为50km／h～60km／h的城市环路和城市主干道。
3 车速为50km／h的城市主干道或城市次干道。
4 车速为40km／h及以上的城市次干道。
4．0．4 城市公共交通应包括公共汽车交通、地铁与城铁交通，本标准未对水路交通做评价。
1 公交线路：
(1)500m内不少于5条公交线路站点是指初次乘坐与二次换乘的公交线路可覆盖城市50％及以上的城区范围。
500m的距离约相当于公交线路一站的距离，一般步行时间8min～10min。
(2)500m内5条以下公交线路站点是指初次乘坐和二次换乘的公交线路可覆盖城市30％及以下的城区范围。
2 轨道交通：
(1)轨道交通换乘站上盖是指其具有在地下建筑可与地铁站直接连通的交通条件，本条中包括了临近场地处设有地铁站出入口的商务写字楼。
(2)按正常步行速度，行走距离500m以内，约相当于公交站的1站的距离。正常人步行速度4km／h～6km／h，行走500m约8min～10min。
(3)按正常步行速度，行走距离500m～800m，约相当于公交站的两站左右的距离。
(4)按正常步行速度，行走距离800m以上，约相当于行走超过公交站两站的距离时，可选换乘公交更为方便。
4．0．5 周边城际交通条件评价应包括下列内容：
1 铁路交通：
(1)距高铁站或动车站10km～15km，一般车行需15min至20min，乘坐公交及地铁约20min。
(2)距高铁站或动车站15km～20km，一般车行需20min至25min，乘坐公交及地铁约30min。
(3)距高铁站或动车站20km～25km，一般车行需40min左右。
2 航空交通：
(1)距离机场20km～30km，一般车行约20min～30min，乘坐城铁约40min。
(2)距离机场30km～40km，车行约35min～45min，乘坐城铁约45min。
(3)距离机场40km以上，车行超过45min，乘坐城铁超过45min。
4．0．7 环境质量改善是指建筑项目所在区域的一定范围内，采取措施，改善该建筑项目使用者的环境品质，包括室内环境、室外环境以及城市设施系统本身对使用者生活和工作在身心健康、舒适、工作效率、便利等方面的影响。
1 绿色交通是指在交通设施系统与其使用全寿命期内，最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、节地)、保护环境和减少污染，为使用者提供健康、适用、高效、并与自然和谐共生的交通体系。
2 绿色区域规划是指在区域规划中，坚持可持续发展战略，注重所规划项目使用全寿命过程中最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高土地利用率)，保护环境和减少污染，为使用者提供健康、适用、高效、与自然和谐共生的城市环境。
3 智慧城市水平是指一个城市通过信息与互联网等技术，实现城市资源要素优化配置与共享，高效服务于政府、企业和个人，并改善甚至产生城市生产、生活的变革，拥有更美好的城市生活的能力。
4 采用集约化公共服务措施是指为提高城市设施的综合利用率，方便建筑(用户)使用，节约土地资源，降低维护成本，有利于城市环境保护，将城市给水、排水、电力、电信、热力、燃气等管线，实现集中有序规划和就近接入的服务。
5 场地规划与室外环境评价
5 场地规划与室外环境评价
5．0．1 规模是指工作场所及必要的交通等部分的建筑面积和与之配套的车库等。
5．0．3 停车与车库一般按照建筑面积，每100m2配置0．6～1个机动车位，或每10000m2配置60～100个机动车位。机动车停车位应包括地上与地下、室内与室外停车位的总和。针对城市的不同地区的交通流量，评价其停机动车停车位的配置标准取值有所不同。
4 “车道与(专用)车位”项目评价的车道兼用人行道可有利于在有机动车通过或进、出车位时规范人与车的行走和行驶行为。
5．0．7 减少建筑项目对外部环境造成的影响或冲击，包括能源、材料、水、电、热等各种资源的消耗，采取防止污染排放、噪声、日照、风害、交通流量增加等措施。
1 立体绿化是指利用人工建造的建筑物、构筑物等外表面作为生命支撑载体进行的所有绿化。
6 工作场所质量评价
6 工作场所质量评价
6．0．1 入口大堂与公共空间评价说明如下：
一般商务写字楼标准层单向进深约为8m～15m，相对于商务写字楼大堂的单侧进深与之大体相当，大堂高度与进深之比大于或等于1：1时，可获得舒适的空间视觉效果。
6．0．2 楼梯与客梯厅评价说明如下：
2 客梯厅及标识
通道处双侧候梯厅是指双侧相对布置电梯，且电梯厅另外两侧均能与写字楼走廊或其他公共空间相联通的电梯厅。
电梯厅宽度不仅要考虑两侧电梯同时进出人流所需要的交通空间，同时还应考虑候梯人选择某侧电梯及进入电梯的时间与电梯门开启、关闭时间的协调，过宽的电梯厅往往造成到达电梯门前的时间过长而不能及时进入电梯的现象，故建议双侧电梯厅宽度不小于3m且不宜超过3．5m。
袋形双侧客梯候梯厅是指双侧相对布置电梯，但电梯厅仅有一侧能与写字楼走廊或其他公共空间相联通的电梯厅。
按50％的电梯同时到站并按3m～3．5m宽的电梯厅同时同向可通行人流宽度结合候梯人到达最远一部电梯的合理距离综合推算，建议单侧布置电梯数量不宜超过3部。
尽端的电梯门与尽端横墙之间应留出候梯空间，以提高进出电梯的效率，结合装饰与满足一股人流等候与转换空间的需要，建议尽端的电梯门与尽端横墙之间应留出1m宽的距离。
客梯门哑口是指电梯门与电梯厅之间的通行空间。电梯哑口过深时在电梯与电梯厅之间形成短廊空间，影响进出电梯的效率，同时造成候梯人无法正常判断同一侧梯门的到站开启。
6．0．3 电梯配置评价说明如下：
1 客梯配置项目中满足上下班高峰期的规定是指在设计阶段均已做过有关电梯配置的专项设计，满足上下班高峰期的正常使用需要。对建成后的商务写字楼进行评价注重实际使用效果。本标准参考上班人高峰期所能承受的提前和迟到时间加在一起按30min计算，要求电梯的配置应能满足90％人的换乘需要即可。
2 客梯舒适度。
(1)客梯轿厢宽度的规定是考虑到进深过大的电梯轿厢，增加进出电梯的时间，影响换乘电梯的效率，同时因增加进出电梯人流的交叉而降低乘客的心理满意度。故宜采用轿厢宽度大于其深度的电梯。
(2)客梯的轿厢高度，在高峰期，客梯轿厢内相对拥挤，必要的轿厢高度对缓解异味、满足一定视线与心理需要十分必要。
6．0．4 走廊及开敞空间评价说明如下：
1 公共走廊项目中写字间是指组成写字楼的单元式工作空间。
2 公共开敞空间是指建筑物内可供部分或全部通行、交流、休闲等的公共场所。
6．0．5 洗手间与淋浴间项目中洗手间洁具男女比例配置是考虑由于在商务写字楼工作的女性比例明显与其他传统产业中的女性比例高，特别应提高女性洁具的配置数量。
7 室内环境与设备设施评价
7 室内环境与设备设施评价
7．0．1 空调及新风系统评价说明如下：
1 暖通空调设备是重要机电设备之一，本款对暖通空调设备中的主要组成设备的配置的合理性、合理的冗余、运营效果以及主要设备的品质进行评价，由专家通过实地考察进行综合评价打分。
2 空气改善。
(1)新风量项目中室内二氧化碳浓度是判断工作环境的空气品质评价标准之一，而新风是改善二氧化碳浓度的重要手段。本款采用评价每小时人均新风量来认证该项指标是否满足相关国家规范，有关公共建筑物新风量的标准在诸多相关规范中提及，本款的评价方法是审核暖通空调专业方面的建筑设计图纸及相关资料，核算出新风量，并通过现场考察的感受综合评价。
(2)室内热湿环境项目中室内温度、室内湿度及气流速度三个参数是评价室内热湿环境对人体热舒适性的重要指标。根据现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB 50189中的设计要求，上述参数分别控制在相应区间内。大部分的楼宇都可将参数控制在相应的标准范围内，本款将参数波动作为重要评价依据。
本款的评价方法为查阅全年温湿度运营记录，核实主要工作区域的参数是否符合国家标准以及它们的参数是否波动(±20％)在合理的范围内。
(3)空气改善措施项目中鼓励有效的措施改善工作环境的空气质量。空气过滤一项并不是简单的在新风机组中使用粗效或中效过滤，即达到要求，而是要求对室内全气流进行有效的过滤，以虑除空气颗粒度的浓度。
3 空调末端形式。
(1)地板送风系统特指利用架空地板体系下的静压箱，将处理后的空气通过地板散流器直接送到建筑物使用空间的空调系统。
(2)温度和湿度独立控制空调系统由相互独立的两套系统分别控制空调区的温度和湿度的空调系统，空调区的全部显热负荷由干工况室内末端设备承担，空调区的全部散湿量由经除湿处理的干空气承担。
4 分区控制。
(1)对于纵深较大的工作场所，因围护结构热工性能原因，使得内外区域热负荷不同，对此，内外区域应考虑不同密度的未端冷、热送风量及控制。
(2)因太阳辅射原因，商务写字楼南北区域的热负荷不同，对此，南北区域应考虑不同密度的冷、热送风量及控制。如为东西走向的建筑，因太阳照射时间不同，应考虑东西分区冷、热送风量及控制。
(3)为了满足客户要求，工作区域的空调未端应可按客户要求进行分区控制，此款给高端商务写字楼的设备配置及预留提出了更高的要求。
7．0．3 送、排风系统评价说明如下：
3 根据气流组织原理，工作区域只要有新风补充就应有相应的排风通道进行排风，本款通过建筑设计图纸确认该项是否达标。
6 根据本地工况，设置夜间通风系统，将前一天污浊的空气由低温新鲜空气置换是气候节能的一种重要手段，鼓励商务写字楼采取该措施实现节能。
7．0．5 电力及照明系统评价说明如下：
3 从建筑节能角度考虑建筑物公共配电部分是否按照供电使用类别分路计量，并不是简单的租户计量。
7．0．6 智能化系统评价说明如下：
2 网络及通信系统中“移动通信覆盖”项目是强调移动通信信号的全区域覆盖，要求在建筑物的所有区域内特别是电梯轿厢、楼梯间及公共卫生间等无盲区，每有一项得1分，直至满分。
3 楼宇自控系统
(1)空调系统监控项目中根据现场实地考察，对于空调系统监控的运行状况及对空调系统设备监控的全面性进行评价。从冷冻站和换热站监控、空调及新风机组监控及它们的运行状况三个角度给予评价，每一项得1分。
(2)变配电系统监控项目中评价变、配电系统监控的全面性，变电监控和配电监控分别考核，每有一项得1分。其中配电监控要求对一、二级负荷配电覆盖80％供电回路。
(3)其他机电设备监控项目中要求楼宇自控系统将大部分机电设备纳入到监控系统，设备按给排水、通排风、电梯、公共区域照明及其他必要的机电设备进行核实，每一个子系统设备纳入到监控系统中得1分，直到满分为止。
(4)能源监控项目中评价监控及采集数据的实时性及全面性。要求分层、分路计量及采集。根据现场实际情况，有水、电量实时采集各得1分，有气采集或其他使用能源采集得1分，无水、电以外使用能源的按满分计算。对于分层分路考核等同上述计算办法。
5 安保系统中“智能一卡通系统”评价一卡通的使用效率，鼓励在更多应用场所使用一卡通。有两个应用场所使用得1分，以后每增加一个应用场所得1分，直至满分。
鼓励优于IC卡的更先进的识别技术使用。
7．0．7 能源及能源利用评价说明如下：
1 能源回收项目中鼓励多种能源回收技术的应用，对每超过一定经济量的能源回收项目得1分，直至满分。评价的依据是设计机构图纸或设备改造方案资料以及第三方认证资料。
2 再生能源利用项目中由于能源的紧缺，越来越多的再生能源利用备受重视并得到广泛应用，本款鼓励多种再生能源的利用，对每超过一定经济量的再生能源利用项目得1分，直至满分。评价的依据是设计机构图纸或设备改造方案资料以及第三方认证资料。
4 新能源技术项目中对于使用新能源技术(例：地源热泵、蓄冰制冷等)的应用，在取得良好经济效果的前题下给予1至2分的评价。
5 节水项目中再生水利用，每采用一项再生水利用得1分，直至满分。
8 运营与服务评价
8 运营与服务评价
8．0．1 总体要求评价说明如下：
1 产权及物业管理公司的资信。
产权相对集中，其中一家或其关联方产权人拥有房屋建筑50％以上的所有权能有益于物业的保值增值，能有效地保证物业管理的运营质量。
物业管理公司资质需与商务写字楼申报星级相匹配，即五星、四星、三星级写字楼需分别具备一级、二级、三级以上资质。
2 管理制度与规范。
商务写字楼使用手册是指为商务写字楼用户提供的大厦使用指南，包括大厦设施设备使用说明、物业服务内容及说明、周边环境及相关设施说明等。
商务写字楼装饰装修手册是指为商务写字楼用户入驻后装修装饰提供的装修指南，包括大厦装修报批内容、报批程序、防火防盗责任义务、施工单位文明施工规定、建筑垃圾清运、竣工验收组织等。
客户公约是指为了保持大厦内部公共环境秩序，创造文明、高雅、静谧、和谐的工作环境，写字楼用户需共同遵守约定，以规范用户的行为。
8．0．7 绿色节能环保行动的评价说明如下：
2 绿色节能环保行动项目中户内地板天花等交楼标准高，与商务写字楼品质匹配，向客户交楼标准统一。户内地板天花建造标准高，客户入住时除调整或加装接口外，目的是限制客户尽量不改造地板和天花，以最大限度地保护地板和天花内的线路、管线、设备不受损坏，同时充分利用建材剩余寿命，减少建材浪费；鼓励客户进入时轻装修重装饰，鼓励采用拼装方便可重复利用的标准化成型隔墙，搬离时除公司个人动产外，其余户内隔墙、门窗、天花地板、灯具等不动产尽量原位不动，目的是鼓励或限制客户装修改造仅限于户内隔墙的安装或移动和饰面的装饰，以最大限度地降低装修装饰工作量，减少粉尘、噪声污染和浪费。租赁及物业管理合同中鼓励、奖惩、限制条款明细具体，目的是以合同形式督促双方落实上述绿色节能环保承诺。